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MARKET POSITIONING RETAIL BRASIL 1 o Semestre de 217 ÍNDICE ECONOMIA 3 MERCADO DE VAREJO 4 MERCADO DE SHOPPINGS CENTERS PRINCIPAIS EMPRESAS DE SHOPPINGS 9 CENÁRIO FUTURO 1 APÊNDICE: ÍNDICE DE ATIVIDADE
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MARKET POSITIONING RETAIL BRASIL 1 o Semestre de 217 ÍNDICE ECONOMIA 3 MERCADO DE VAREJO 4 MERCADO DE SHOPPINGS CENTERS PRINCIPAIS EMPRESAS DE SHOPPINGS 9 CENÁRIO FUTURO 1 APÊNDICE: ÍNDICE DE ATIVIDADE EM SHOPPING CENTERS (IASC) 11 Cushman & Wakefield South America Praça Prof. José Lannes, 4 4º andar. São Paulo, SP. Cep: Brasi l ECONOMIA Fig 1: PIB (Produto Interno Bruto) O ano de 217 inaugura o início da tão esperada retomada da economia brasileira. A inflação continua cedendo, chegando a patamares abaixo do centro da meta estipulada pelo Banco Central, que segue cortando a taxa SELIC em ritmo acelerado, devendo chegar a 7% este ano. O reflexo de ambos os movimentos já são vistos no emprego, crescimento dos salários e na propensão de consumo das famílias. Percebe-se também uma mudança no padrão de compras das empresas, que já se preparam para o próximo ciclo de crescimento. Confiança, principal driver de expansão de crédito para consumo e investimentos empresariais, tem também aumentado de maneira consistente. 1% % -% -1%,1% -,1% 7,% 4,% 1,9% 3,%,% -3,8%-3,6% 2,% 3,% 3,4%,% PIB Consumo Fonte: IBGE No âmbito político, o arquivamento da segunda denúncia deu um novo fôlego ao governo. As reformas estruturais voltam agora ao ponto focal, muito embora a capacidade do governo em aprova-las esteja em cheque. Vale dizer, tal agenda, que tende a se afastar do noticiário negativo que dominou a mídia nos últimos tempos, abranda a visão de risco dos investidores estrangeiros no país, o que acaba por contribuir também para a estabilidade do valor do real frente o dólar. Neste sentido, esperamos que a atividade retome de modo consistente nos próximos anos, atingindo um crescimento médio anual de 3% (período de ). Mais importante, há capacidade ociosa para tal, contundo não existe um caminho das pedras, a curva de recuperação será longa e com percalços ao longo do caminho, tanto que, caso a nossa premissa se concretize, serão necessários três anos (22) para retomarmos ao mesmo nível de produção e atividade de 214. Fig 2: IPCA x Selic 11% 8% % 2% IPCA (Var % a.a.) Máximo (eixo Direito) Fig 3: Câmbio x Risco 18% 14% 1% 6% 2% Meta (eixo Direito) Selic (% a.a.) Fonte: IBGE e BACEN BRASIL ECONOMIA * PIB (%) -3,9, PIB Consumo (%) 6,23 4,82 IPCA (%) 6,29 2,4 Selic (%) 13,7 7, Forecast 12 Meses , , , R$/US$ R$/US$ 3,26 3,34 EMBI+ Brasil 328, 289, EMBI+ Brasil R$/US$ Fonte: IBGE 3 DECONSTRUCTING Fig 4: Volum e Vendas x Preço Médio x ICC MERCADO DE VAREJO Após o volume de vendas encerrar 216 com a maior queda desde 2% (baixa de 6,2% na comparação interanual), o setor varejista registra um aumento de 2,% em junho de 217 contra mesmo % período do ano anterior. Os setores de vestuário/têxtil e o de móveis e eletrodoméstico foram % 1 os responsáveis pela melhora do varejo brasileiro, na variação anual. Tal retomada se deve ao fato de que ambos são mais sensíveis às -3-1% instabilidades econômicas e de renda, pois consumidores tendem a postergar a compra desses bens. Portanto, é natural que voltem mais Volume Varejo (Var %) Preço Médio Varejo forte em um período de retomada, após um longo período de recesso. Índice de Confiança do Consumidor Fonte: FGV e IBGE Com isso, tal adiamento do consumo de 21 e 216, se concretizou mais significantemente em 217 concomitante à redução dos juros e Fig : Em prego x Desem prego melhora do setor de crédito. Além da retomada econômica, outros fatores como a baixa da inflação e da taxa de juros, a liberação dos recursos do FGTS (R$ 44 bilhões) e do PIS/PASEP (R$ 1,9 bilhões), e uma melhoria do mercado de trabalho devem elevar o poder de compra do consumidor, que acabam por consumir mais produtos de setores represados pela crise. As compras de fim de ano e o décimo terceiro também devem aumentar a demanda, e alavancar o crescimento de todos os setores varejistas. (Milhões Admissão x Demissão) 4 14% 3 2 7% 1 % -1-7% -2 Mudança de Emprego PNAD - Taxa de Desocupação Fonte: IBGE BRASIL VAREJO Fig 6: Massa Salarial Real 2% 216 Volume Vendas -6,2 217* Forecast 12 Meses 1% 1,78 Preço Médio 1,7,11 % ICC 72,37 74,41 -% Desemprego 11,1 12,76 Ocupação -2,92-1,18 Rendimento Médio -2,82 2,87 Previdência 4,12 4,79 7,3%,9% 6,1% 6,6% 4,% 2,7% 1,7% 2,7% -,% 1,4% 2,2% -,7% -1% Ocupação Rendimento Médio Previdência Fonte: IBGE (*) Projeção 4 MERCADO DE SHOPPING CENTERS CENÁRIO ATUAL O mercado brasileiro de shopping centers seguiu junho de 217 com 62 shoppings centers espalhados por seu território. Conta com aproximadamente 1,3 milhões de m² de Área Bruta Locável (ABL), um aumento de,7% na comparação com 216. Sudeste segue como líder do ranking, a maior quantidade de shoppings e de ABL construído no Brasil (,% do total), contundo é importante ressaltar que há aumenta de oferta nas outras regiões, visto que esse percentual vem reduzindo marginalmente ano após ano. Ao comparar com o mercado externo, destaca-se uma defasagem do Brasil frente à razão de área bruta locável (ABL) e uma porção fixa populacional de cada nação. Atualmente, essa oferta no país é de 73 m² (ABL) a cada mil habitantes, número menor do que em países na América Latina, como Chile e Peru, respectivamente com 178m² e 79m² (ABL a cada mil habitantes). Essa diferença fica mais evidente, quando compara-se com países Europeus ou Asiáticos. Percebe-se, portanto, que o mercado brasileiro ainda possui uma potencial lacuna para o desenvolvimento do setor de varejo no longo prazo. (milhões m²) Fig 7: Estoque x ABL/Shopping YTD Estoque (esq.) Expansão (esq.) Nova Entrega (esq.) ABL/Shopping (dir.) Fonte: ABRASCE Fig 8: Faturamento Total x Faturamento/Loja 1, 1, 1, 1,6 2 1,4 1,6 1, , , (bilhões R$) Faturamento Total (esq.) Fig 9: Distribuição ABL por Região Faturamento/Loja (dir.) ,7,4 (mil m²) (milhões R$) Fonte: ABRASCE São esperadas 12 inaugurações para 217, o que vai aumentar o número de empreendimentos em 2,1%, totalizando 7 shoppings ao final deste ano. Fig 1: Distribuição ABL Paísesvs Brasil 3, 2, Norte,1% ABL 26 SC Nordeste 17,2% ABL 86 SC 2, 1, 1,, Centro-Oeste 8,4% ABL SC Sudeste,% ABL 32 SC, Sul 13,8% ABL 93 SC ABL (m²) ABL por. habitantes Fonte: ABRASCE EVOLUÇÃO DO SETOR Ano Nº de Shoppings ABL (milhões de m²) Lojas Faturamento (em bilhões de reais/ano) Empregos * Tráfego de pessoas (milhões visitas/mês) , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , PARTICIPAÇÃO POR REGIÃO - JUNHO 217 Região Norte Nordeste Centro-Oeste Sudeste Sul Total Nº de Shoppings % do total 4,6% 1,3% 9,8% 3,7% 16,% 1% ABL (milhões de m²) Fonte: ABRASCE Últimas Transações 1º Semestre de 217 BRASIL: JUNHO 217 Número Total de Shoppings 62 Área Bruta Locável (Em milhões de m²) , Área Construída (Em milhões de m²) 32 Vagas para Carros Total de Lojas Lojas Âncora 3.2 Megalojas 2.13 Lojas Satélites Lazer 1.7 Alimentação Lojas de Serviços 7.47 Salas de Cinema 2.72 Empregos Gerados Boulevard Shopping Belém Área Total: 4.68 m² Área Transacionada: 2.29 m² Preço (R$/m²): R$ Cap rate: 9,% MorumbiShopping Área Total:.86 m² Área Transacionada: 4.47 m² Preço (R$/m²): R$ 42.98, Cap rate: 8,4% BarraShopping Área Total: m² Área Transacionada: m² Preço (R$/m²): R$ Cap rate: 8,% Shopping Metrô Tucuruvi Área Total: m² Área Transacionada: m² Preço (R$/m²): R$ , Cap rate: 8,6% Fonte: ABRASCE Shopping Cidade Jardim Shopping Diamond Mall Área Total: m² Área Total: m² Área Transacionada: m² Área Transacionada: m² Preço (R$/m²): R$ ,7 Preço (R$/m²): R$ Cap rate: 6,2% Cap rate: 1,4% DECONSTRUCTING Fig 11: Novo Estoque x Absorção Líquida x Vacância MERCADO DE SHOPPING CENTERS 4. PANORAMA DOS SHOPPINGS 1 3, 2,8 2,8,1 4,8 4,3 registrou um avanço de 1,6%, em junho de 217 (Fig. 13). As lojas de nível de vendas. Na comparação anual, a média geral do Brasil Shopping Centers (ABRASCE), destaque-se um cenário positivo no Segundo informações levantadas pela Associação Brasileira de (. m²) serviços foram as mais beneficiadas, registrando um expressivo crescimento de 38%, já as lojas satélites obtiveram o menor aumento, ,8% na comparação com igual mês do período anterior Novo Estoque (esq.) Absorção Líquida (esq.) A melhora no nível de vendas dos lojistas é justificada pelos incentivos Vacância (dir.) Fonte: Cushman & Wakefield e ABRASCE lançados pelo Governo, como o saque das contas inativas do FGTS. Tal tendência de alta deverá se manter no curto/médio prazo, visto que Fig 12: Aluguel (R$/m ²) x Inadim plência (%) 9, 7,7 2 2 Acompanhando esse movimento de otimismo, a inadimplência começa 12), mostrando que parte dos lojistas estão tendo dificuldades em manter os pagamentos em dia. (R$/sqm) (R$/m²) analisar a variação anual, destaca-se um aumento de 1,8 p.p. (Fig.,1 6,8 4,2 4,6,8 4, a arrefecer, indo de 11% no início do ano para 9%. Contundo, ao 3,6 4,7 4, O valor médio do aluguel aumentou devido ao crescimento registrado 23% 11% % -2% -12% 1 (1) (2) (4) nas vendas dos lojistas, o que permitiu um incremento no aluguel () Âncora (esq.) Mega Loja (esq.) 217 Satélite (esq.) Serviços (esq.) Âncora (esq.) Mega Loja (esq.) Entretenimento Inadimplência Satélite (esq.) (esq.) Serviços (esq.)(dir.) Entretenimento (esq.) Inadimplência (dir.) Fonte:Cushman Cushman&&Wakefield Wakefielde eabrasce ABRASCE Fonte: - percentual pago pelos mesmo. Os destaques foram as lojas de 81 7,2 (%)(%) mais medidas vem sendo aprovadas, como a liberação do PIS/Pasep. serviços e âncoras que obtiveram o maior aumento, 19,8% e 11,3%, respectivamente, na comparação anual. As lojas satélites e megalojas seguiram tendências que já vinham sendo apresentadas, com variações interanuais brandas. ESTOQUE FUTURO Fig 13: Variação Nível de Vendas por Tipo de Loja (YoY%) 6. ABL Distribuição (%) N ,9% NE ,9% CO ,2% SE ,2% S ,8% Brasil ,% 11% 9% -1% -11% -7% % 4. -3% 2. -6% (% Y oy ) Shopping Centers (R$/sqm) Regiões 16% -9% Âncora (esq.) Satélite (esq.) Entretenimento (esq.) Mega Loja (esq.) Serviços (esq.) Vendas Média Brasil (dir.) Fonte: Cushman & Wakefield e ABRASCE 7 MERCADO DE SHOPPING CENTERS Índice de Atividade em Shopping Centers (IASC) Fig 14: Selic vs IASC vs PIB 2 1 Para o nosso índice (IASC), composto por novas ponderações dos setores que compõem a PMC, projeta-se uma retomada mais forte, advinda da recuperação do setor de têxtil/vestuário e móveis e (%) 1 - eletrodomésticos. A Figura 14 mostra o comportamento da série em relação a taxa de crescimento do PIB e a Selic. Para 217 e 218, com a queda dos juros, diminuição da inflação e início de criação líquida de postos de trabalho, Selic (final de período, % a.a.) Vol. Vendas - IASC (YoY%) PIB (Var. %) espera-se que haja uma importante recuperação do setor, mais robusta que a própria atividade econômica brasileira. Fig 1: Nív el de Vendas v s IASC (Num Ind = 211) 13 Além disso, o saque de contas inativas do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) deve ajudar na recomposição atividades ligadas ao setor. As compras de fim de ano e o décimo terceiro também devem aumentar a demanda, e alavancar ainda mais o crescimento dos setores de vestuários e eletrodomésticos Nível de Vendas (R$/m²) Vol Vendas - IASC Fat - IASC 8 PRINCIPAIS EMPRESAS DE SHOPPINGS EMPRESAS DE CAPITAL ABERTO Neste relatório, destacam-se resultados operacionais dos ativos das empresas proprietárias de shoppings que possuem capital aberto, os quais representam 3,4% da ABL (m²) do Brasil. O conjunto de empresas levantadas para essa pesquisa estão enumeradas abaixo, junto às suas respectivas ABL (m²). Analisando os indicadores dessas empresas, nota-se uma tendência de melhora dos números, uma vez que o cenário econômico nacional vem apresentando sinais de recuperação. A vacância, por sua vez, sofreu um incremento de,6 p.p. chegando a,% em Junho de 217, patamar próximo à média atual do mercado brasileiro (,1%), reflexo da tentativa de substituição de lojas menos eficientes por lojas mais eficientes, estratégia das companhias para suportar o momento crítico do mercado. Como consequência da melhora econômica, a média da receita nominal gerada pelas vendas de lojas (SSS%) apresentou um aumento de 4,4% no segundo trimestre de 217. (Fig. 16). O aumento é consequência do processo de qualificação das lojas nos shoppings, da queda da inflação, e até mesmo da receita extra gerada nas famílias com o saque do FGTS inativo, incrementando seus poderes de consumo. Aliado ao aumento do faturamento, o crescimento da receita captada por aluguel (SSR%) continua em alta: a média chegou a 7,6% no segundo trimestre de 217, valor superior ao dado anterior. Esse crescimento se deve às renovações contratuais, à redução da inadimplencia e à redução de isenções e descontos temporários. Fig. 19: ABL Empresas de Capital Aberto BR Malls 1,8% Fig 16: Same Store Sales - SSS (%) Valores Nominais 1% 1,% 11,6% 1% 8,3% 8,1% 6,4%,%,7% %,%,% 6,1% 6,1% % 2,% -% -,8% -,8% -1% 211Q2 212Q2 213Q2 214Q2 21Q2 216Q2 217Q2 Aliansce BR Malls Iguatemi Multiplan Sonae Sierra SSS (média) IGP-M Fonte: Empresas e FGV Fig 17: Same Store Rent - SSR (%) - Valores Nominais 16% 13,% 11,6% 12% 9,7% 7,6% 8% 9,2% 9,1%,% 6,6% 4%,%,% 6,1% 6,1%,6% % -,8% -4% -8% 211Q2 212Q2 213Q2 214Q2 21Q2 216Q2 217Q2 Aliansce BR Malls Iguatemi Multiplan Sonae Sierra SSR (média) IGP-M Fonte: Empresas e FGV Fig 18: Preço Efetivo Médio x Vacância 2 Outros 69,6% Multiplan,1% Iguatemi 4,9% CCP 1,% Aliansce 4,7% Sonae Sierra 2,9% General Shopping,% ,% ,% 4,2% 123 3,7% 2,9% 2,2% 2,3% 211Q4 212Q4 213Q4 214Q4 21Q4 216Q4 217Q2 6% % 3% 2% % JHSF 1,% Fonte: Empresas Preço Efetivo (esq.) Vacância (dir.) Fonte: Empresas 9 CENÁRIO FUTURO A recuperação do varejo se dará em passos bem definidos, principalmente até o fim de 218. Bens cujas vendas estão ligadas ao aumento do crédito deverão ser os primeiros a puxar o comércio varejista para cima. Mais comprimidos durante a crise, existe aí uma demanda significativa que deverá se realizar em breve. Isso deverá ocorrer de maneira sustentada principalmente para os bens de ticket menor, como os dos setores de vestuário e calçados. Estes, inclusive, já estão à frente das demais categorias auditadas pelo IBGE, e deverão continuar nesta toada até o movimento se espalhar para os itens de maior valor. Não apenas isso, com empregos e salários novamente em alta e inflação em franca desaceleração, o consumo logo voltará a ser protagonista da atividade nacional. Principalmente no longo prazo, o que se inicia é um novo ciclo de crescimento que não verá pressões inflacionárias por parte do mercado de trabalho até fins de 219. Desse modo, os recentes dados de melhora do setor de shopping centers vem em linha com nossas expectativas, com perspectiva de melhora ainda mais consistente no médio prazo. Os níveis de vacância e inadimplência tendem a se estabilizar e cair. Cushman & Wakefield (C&W) is known the world-over as an industry knowledge leader. Through the delivery of timely, accurate, high-quality research reports on the leading trends, markets around the world and business issues of the day, we aim to assist our clients in making property decisions that meet their objectives and enhance their competitive position. In addition to producing regular reports such as global rankings and local quarterly updates available on a regular basis, C&W also provides customized studies to meet specific information needs of owners, occupiers and investors. This report has been prepared solely for information purposes. It does not purport to be a complete description of the markets or developments contained in this material. The information on which this report is based has been obtained from sources we believe to be reliable, but we have not independently verified such information and we do not guarantee that the information is accurate or complete. Published by Corporate Communications. 217 Cushman & Wakefield, Inc. All rights reserved. Cushman & Wakefield South America Praça Prof. José Lannes, 4 4º andar. São Paulo, SP. Cep: Brazil O atual momento é de peculiar importância, e o ponto de inflexão já é uma realidade. O oportunismo de players do mercado nesse estágio, se bem fundamentados, garantirão bons resultados nos anos subsequentes. Para maiores informações, contatar: Camila Silva Coordenadora de Inteligência de Mercado T Gustavo Garcia Head of Market Research & Business Intelligence South America T Apêndice IASC MERCADO DE SHOPPING CENTERS Índice de Atividade em Shopping Centers (IASC) Neste apêndice, apresenta-se a metodologia utilizada para a criação do IASC (Índice de Atividade em Shopping Centers), que mede o nível de atividade do comércio com foco no mercado de Shopping Centers. Para tanto, utilizou-se como base o indicador de vendas varejistas divulgado pelo IBGE. A Fig. 2 mostra os setores que compõem a série original. Para a criação do IASC, mudamos sua composição, favorecendo os setores que mais impactam vendas em Shopping Center. Assim, estimamos a relevância de cada setor por meio do número de lojas e nível de vendas por mix de atividades, o que nos levou a favorecer setores como vestuários, móveis e eletrodomésticos, todos estreitamente ligados à dinâmica de crédito nacional. Com isso, criou-se um novo índice altamente correlacionado com o nível de vendas por m² do setor, cuja distribuição está representada na Fig. 21. Fig 2: Peso IBGE Comércio Restrito Equip. e Materiais para Escritório, Inf. e Art. Farmacêuticos, Med., Comunicação; 2% Ortopédicos, de Perf umaria e Cosméticos; 8% Outros Artigos de Uso Pessoal e Doméstico; 1% Tecidos, Vestuário e Calçados; 1% Fig 21: Peso - IASC Móv eis e Eletrodomésticos; 12% Equip. e Materiais para Escritório, Inf. e Comunicação; 4% Hipermercados, Supermercados, Prod. Alimentícios, Bebidas e Fumo; 6% Combustíveis e Lubrif icantes; 12% Livros, Jornais, Rev istas e Papelaria; 1% Hipermercado s, Supermercado s, Prod. Aliment., Bebidas e Fumo; 4% Liv ros, Jornais, Rev istas e Papelaria; 3% Outros Artigos de Uso Pessoal e Doméstico; 7% Art. Farmacêuticos, Med., Ortopédicos, de Perf umaria e Cosméticos; 8% Tecidos, Vestuário e Calçados; 4% Móv eis e Eletrodoméstic os; 27% 11
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