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MARKET POSITIONING RETAIL BRASIL 1 o Semestre de 216 ÍNDICE ECONOMIA 3 MERCADO DE VAREJO 4 MERCADO DE SHOPPINGS CENTERS 5 PRINCIPAIS INCORPORADORES 9 CENÁRIO FUTURO 1 Cushman & Wakefield South America
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MARKET POSITIONING RETAIL BRASIL 1 o Semestre de 216 ÍNDICE ECONOMIA 3 MERCADO DE VAREJO 4 MERCADO DE SHOPPINGS CENTERS 5 PRINCIPAIS INCORPORADORES 9 CENÁRIO FUTURO 1 Cushman & Wakefield South America Praça Prof. José Lannes, 4 4º andar. São Paulo, SP. Cep: Brasil R$/US$ DECONSTRUCTING ECONOMIA Fig 1: PIB (Produto Interno Bruto) O panorama atual mostra que o país terá ainda um longo percurso de recuperação econômica pela frente. O problema fiscal, que exige mudanças constitucionais relevantes em assuntos politicamente complexos, é, sem dúvida, o maior entrave. No ano passado, o Produto Interno Bruto (PIB) teve seu desempenho agravado pela deteriorada política nacional (-3,85%), o que ofuscou os horizontes corporativos e fez despencar as taxas de investimento na economia. O ano de 216 iniciou na mesma toada, dando a entender que este seria muito pior do que o previamente antecipado. 15% 5% -5% 7.5% 5.1% 3.9% 1.9% 3.% 1.2% 2.% -.1%.1% -3.8% -3.2% Após um período de forte turbulência política, especialistas passaram a apontar melhoras nas expectativas para 216, passando de quedas de -3,8% para o PIB para algo em torno de -3,2%. É um novo horizonte que se apresenta, ainda não definitivo, mas já muito mais claro e melhor definido do que o de outrora. Neste sentido, esperamos que a atividade retome lentamente ao longo dos próximos dois anos. O Consumo das Famílias, por exemplo, ainda será muito influenciada pela alta inflação e considerável nível de desemprego durante todo esse período. A inflação deverá convergir para o centro da meta (4,5%) em 218 após anos flutuando acima da mesma, muito em função de um Banco Central mais independente, assim como de um governo em ordem de ajustes de gastos e menor indexação. Projetamos uma taxa de 13,5% de SELIC para o fim de % Fig 2: IPCA x Selic 11% 8% 5% 2% PIB Consumo Fonte: IBGE 18% 14% 1% 6% 2% Com a melhora de expectativas, revisamos nossa projeção de câmbio para baixo. Inclusive, o Banco Central parece estar mais confortável com esse nível, já que tem realizado leilões de swap reverso que tendem a equilibrar o câmbio entre BRL/USD 3,2 e 3,15 no final desse ano. IPCA (Var % a.a.) Máximo (eixo Direito) Meta (eixo Direito) Selic (% a.a.) Fonte: IBGE e BACEN BRASIL ECONOMIA Fig 3: Câmbio x Risco * PIB (%) -3,85-3,3 PIB Consumo (%) -4, -4,11 IPCA (%) 1,67 7,47 Selic (%) 14,25 13,5 Forecast 12 Meses R$/US$ 3,9 3,15 EMBI+ Brasil 523, 281, EMBI+ Brasil R$/US$ Fonte: IBGE 3 (Milhões Admissão x Demissão) DECONSTRUCTING MERCADO DE VAREJO Fig 4: Volume Vendas x Preço Médio x ICC O setor de varejo seguiu uma trajetória decrescente durante o primeiro semestre de 216. A retração do volume de vendas foi de -4,8% na comparação de junho com mesmo período do ano anterior, conforme aponta a Pesquisa Mensal do Comércio (PMC). 2% 1% O resultado está atrelado diretamente à redução da massa salarial e ao aumento na taxa de desemprego. Seguindo nessa linha, a taxa de desemprego medida pela Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Continua (PNAD) apresentou forte crescimento, passando de 8,31% em junho de 215 para 11,32% no mesmo período de 216. A projeção é que o indicador fique ao redor de 11%, enquanto o rendimento médio dos trabalhadores deve recuar 3,2% no ano. % -1% Volume Varejo (Var %) Preço Médio Varejo Esses fatores, em conjunto com a alta da inflação, resultaram em uma forte redução do poder de compra dos indivíduos e um arrefecimento do mercado de varejo. A boa noticia é que a confiança do consumidor vem apresentando uma melhora significativa no decorrer do ano. O ICC (Índice de Confiança do Consumidor) medido pela FGV, que subiu de 73,4 em junho de 215 para 81,9 mesmo período de 216. Mesmo com o otimismo do mercado, espere-se ainda que o volume de vendas apresente viés negativo em 216 e em patamar superior ao de dezembro do ano passado. Índice de Confiança do Consumidor Fig 5: Emprego x Desemprego Fonte: FGV e IBGE 14% 7% % A recuperação do mercado varejista deverá ocorrer de fato em 217, ainda que de maneira tímida. No médio prazo, acredita-se na estabilização da taxa de desemprego e reajustes reais positivos no poder de compra das famílias através de uma inflação menor e melhor controlada. Como consequência, o volume de vendas deve retornar a uma variação anual positiva no período considerado Mudança de Emprego -7% PNAD - Taxa de Desocupação Fonte: IBGE BRASIL VAREJO Fig 6: Massa Salarial Real 25% * Volume Vendas -4,35-5,32 Preço Médio 7,55 11,22 Forecast 12 Meses 15% 5% 6.9% 6.5% 5.6% 5.4% 4.4% 4.5% 3.1% 2.7% 2.4% 3.5% ICC 72,37 73,9-5% -3.3% -2.4% Desemprego 8,52 11,26-15% Ocupação -1,51-1,24 Rendimento Médio -3,56-3,19 Previdência 2,13 3,4 Ocupação Rendimento Médio Previdência Fonte: IBGE (*) Projeção 4 (bilhões R$) (milhões R$) (milhões m²) (mil m²) DECONSTRUCTING MERCADO DE SHOPPING CENTERS CENÁRIO ATUAL Em junho de 216, o mercado brasileiro contava com 547 shoppings espalhados por todo seu território, que totalizavam aproximadamente 15 milhões de m² de Área Bruta Locável (ABL). Embora expressivos, estes números ainda são considerados reduzidos quando relacionados à oportunidade de demanda de consumidores brasileiros. Atualmente, essa oferta representa 72 m² (ABL) a cada mil habitantes, número bem menor que os Estados Unidos, onde localiza-se o maior mercado de varejo do mundo (2.186 m² a cada mil habitantes). Atrás também de países como Chile, México e Peru, o Brasil possui potencial para desenvolvimento do setor de varejo no longo prazo. Fig 7: Estoque x ABL/Shopping YTD Estoque (esq.) Expansão (esq.) Nova Entrega (esq.) ABL/Shopping (dir.) Fonte: ABRASCE Fig 8: Faturamento Total x Faturamento/Loja Com 2 inaugurações previstas para 216, o número total de empreendimentos deve crescer 5,6%, totalizando 558 shoppings em operação no final deste ano. Em virtude da recessão econômica, muitos proprietários vem optando por adiar investimentos em novos projetos, contribuindo para uma queda no número de lançamentos. A distribuição de shoppings pelas diferentes regiões continua sendo desigual. A maior concentração de oferta existente encontra-se na região Sudeste (56% da ABL total) Faturamento Total (esq.) Faturamento/Loja (dir.) Fonte: ABRASCE BRASIL: JUNHO 216 Fig 9: Distribuição ABL por Região Número Total de Shoppings 547 Área Bruta Locável (Em milhões de m²) 15, Área Construída (Em milhões de m²) 35 Vagas para Carros Total de Lojas 1.72 Lojas Âncora 3.2 Megalojas 2.1 Norte 5,1% ABL 26 SC Nordeste 16,9% ABL 8 SC Lojas Satélites Lazer 1.1 Centro-Oeste 8,4% ABL 53 SC Alimentação 13.9 Lojas de Serviços 7.5 Sudeste 55,9% ABL 295 SC Salas de Cinema 2.63 Empregos Gerados Sul 13,7% ABL 93 SC Fonte: ABRASCE 5 DECONSTRUCTING EVOLUÇÃO DO SETOR * Projeção Ano Nº de Shoppings ABL (milhões de m²) Lojas PARTICIPAÇÃO POR REGIÃO - JUNHO 216 Faturamento (em bilhões de reais/ano) Empregos Tráfego de pessoas (milhões visitas/mês) , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , * , N/D N/D N/D Região Norte Nordeste Centro-Oeste Sudeste Sul Total Nº de Shoppings % do total 4,8% 14,6% 9,7% 53,9% 17,% 1% ABL (milhões de m²) BoaVista Shopping Últimas Transações 1º Semestre de 216 Tok&Stok Barra da Tijuca Poli Shopping Osasco Rua Borba Gato, 59 - São Paulo Av. João de Cabral de Melo Neto, 75 - RJ Área Total: m² Área Total: m² Preço (R$/m²): 3.58,33 Preço (R$/m²): 6.88,5 Cap Rate: 7,9% Cap Rate: 8,6% Morumbi Shopping BarraShopping Avenida Tenente Avelar Pires de Azevedo, 14 - Osasco Área Total: m² Preço (R$/m²): 3.884,4 Cap Rate: 7,2% Av. Roque Petroni Junior, São Paulo Av. das Américas, Rio de Janeiro Área Total: 55.87, m² Área Total: m² Preço (R$/m²): 41.91,98 Preço (R$/m²): 37.11,48 Cap Rate: 8,4% Cap Rate: 8,% Fonte: Cushman & Wakefield 6 (% YoY) (R$/sqm) (R$/sqm) (R$/m²) (%) (%) (. m²) , (%) 1,538 1,517 DECONSTRUCTING MERCADO DE SHOPPING CENTERS Fig 1: Novo Estoque x Absorção Líquida x Vacância PANORAMA DOS SHOPPINGS Em uma amostragem geral, em que foram abordados informações dos shoppings do território brasileiro levantados pela Associação Brasileira de Shopping Centers (ABRASCE), nota-se um cenário de diminuição nas vendas das empresas do setor, ao compararmos com junho de 215. Evidenciando esse quadro, com exceção das lojas satélites, todos os demais tipos (âncoras, mega lojas, entretenimento e serviços) tiveram suas receitas inferiores ao respectivo trimestre de ,5 3, 1, A inadimplência dos inquilinos atingiu 7,2%, patamar semelhante ao do final de 215 (7,7%). Tal cenário tem contribuído para o a estabilização dos valores de Aluguéis (R$/m²), cujo aumento marginal alcançou,3% em junho de 216 com relação ao mesmo período do ano anterior. A vacância, por sua vez, atingiu 6,5% no primeiro semestre deste ano, resultado 2,2 p.p. maior que o observadas no final do ano passado. É a maior taxa desde fevereiro de 24, período em que o indicador alcançou 6,8%. Tal efeito pode ser explicado pela diminuição de área locada por parte dos inquilinos, conforme mostra a Fig. 1. Com esse cenário, o pipeline previamente composto por 41 Shopping Centers até o fim de 217, totalizando em mais de 1 milhão de m² de ABL, deverá escorregar em parte para os anos subsequentes, à espera de melhoras mais consistentes no ambiente econômico. -1, YTD Novo Estoque (esq.) Absorção Líquida (esq.) Vacância (dir.) Fonte: Cushman & Wakefield e ABRASCE Fig 11: Aluguel (R$/m²) x Inadimplência (%) % % 11% -2% -12% 1 (1) 1 - (2) (4) (5) 211 Âncora (esq.) Mega 215 Loja 216YTD (esq.) Satélite (esq.) Âncora (esq.) Serviços (esq.) Mega Loja (esq.) Entretenimento Satélite (esq.) (esq.) Inadimplência Serviços (esq.)(dir.) Entretenimento (esq.) Inadimplência (dir.) Fonte: Cushman & & Wakefield e e ABRASCE ESTOQUE FUTURO - 216/17 Fig 12: Variação Nível de Vendas por Tipo de Loja (YoY%) Regiões Shopping Centers ABL Distribuição (%) N ,4% NE ,8% 8, 6, 4, 2, 7% 13% 13% -2% 9% -12% -1% 1% -5% CO ,7% -2% SE ,3% S ,8% Brasil ,% Âncora (esq.) Satélite (esq.) Entretenimento (esq.) Mega Loja (esq.) Serviços (esq.) Vendas (dir.) Fonte: Cushman & Wakefield e ABRASCE 7 (%) DECONSTRUCTING MERCADO DE SHOPPING CENTERS Índice de Atividade em Shopping Centers (IASC) Neste relatório, destaca-se a criação do IASC (Índice de Atividade em Shopping Centers), que mede o nível de atividade do comércio com foco no mercado de Shopping Centers. Para tanto utilizou-se, como base, o indicador de vendas varejistas divulgados pelo IBGE. A Fig. 13 mostra os setores que compõem a série original. Para a criação do IASC, mudamos sua composição, favorecendo os setores que mais impactam vendas em Shopping Center. Assim, estimamos a relevância de cada setor através do número de lojas e nível de vendas por mix de atividades, o que nos levou a favorecer setores como vestuários, móveis e eletrodomésticos, todos estreitamente ligados à dinâmica de crédito nacional. Com isso, criou-se um novo índice altamente correlacionado com o nível de vendas por m² do setor (Fig. 15), cuja distribuição está representada na Fig. 14. A Fig. 16 mostra o comportamento da nova série em relação ao crescimento do PIB e a SELIC. Apesar de apresentar taxas de crescimento maiores que o PIB no período de crescimento econômico, muito baseado na expansão de crédito que dinamizou as vendas dos setores mais importantes ao índice, suas quedas também foram mais significativas quando a crise se acentuou. Em momentos de baixa confiança e instabilidade econômica, as famílias tendem a reequilibrar seus orçamentos diminuindo principalmente compras de médio e longo prazo. Entre 217 e 218, com a queda dos juros, diminuição da inflação e início de criação líquida de postos de trabalho, espera-se que haja uma importante recuperação do setor, alinhado à expectativa de aumento de gastos em bens ligados à crédito. Isso deverá ocorrer especialmente no setor de vestuário e acessórios, cujo ticket médio é relativamente baixo e cuja demanda nos últimos anos foi sensivelmente reprimida. Fig 16: Selic vs IASC vs PIB Fig 13: Peso IBGE Comércio Restrito Equip. e Materiais para Escritório, Inf. e Art. Farmacêuticos, Med., Comunicação, 2% Ortopédicos, de Perfumaria e Cosméticos, 8% Outros Artigos de Uso Pessoal e Doméstico, 1% Tecidos, Vestuário e Calçados, 1% Fig 14: Peso - IASC Outros Artigos de Uso Pessoal e Doméstico, 7% Art. Farmacêuticos, Med., Ortopédicos, de Perfumaria e Cosméticos, 8% Móveis e Eletrodomésticos, 12% Equip. e Materiais para Escritório, Inf. e Comunicação, 4% Hipermercados, Supermercados, Prod. Alimentícios, Bebidas e Fumo, 6% Móveis e Eletrodoméstic os, 27% Fig 15: Nível de Vendas vs IASC (Num Ind = 211) Combustíveis e Lubrificantes, 12% Livros, Jornais, Revistas e Papelaria, 1% Hipermercado s, Supermercado s, Prod. Aliment., Bebidas e Fumo, 45% Livros, Jornais, Revistas e Papelaria, 3% Tecidos, Vestuário e Calçados, 45% Selic (final de período, % a.a.) Vol. Vendas - IASC (YoY%) Nível de Vendas (R$/m²) Fat - IASC PIB (Var. %) Vol Vendas - IASC 8 DECONSTRUCTING PRINCIPAIS INCORPORADORES Fig 17: Same Store Sales - SSS (%) Valores Nominais EMPRESAS DE CAPITAL ABERTO Neste relatório, destacam-se resultados operacionais dos ativos das 15% 1% 11.1% 1.8% 8.7% 8.2% 8.2% 8.% 1.1% 11.6% empresas proprietárias de shoppings que possuem capital aberto, os quais representam 32,6% da ABL (m²) do Brasil. O conjunto de empresas levantadas para essa pesquisa estão enumeradas abaixo, 5% % 5.% 7.6% 5.4% 3.7% -.2% -1.% junto às suas respectivas ABL (m²). -5% Analisando os indicadores dessas empresas, pode-se observar os impactos causados pelo cenário econômico negativo no mercado de varejo brasileiro. A vacância sofreu um incremento de 1, p.p. atingindo 4,7% em junho de 216. Mesmo com a elevação, o patamar ainda é inferior a média atual do mercado (6,5%), mostrando que as companhias destacadas estão resistindo melhor à recessão econômica. -1% YTD Aliansce BR Malls Iguatemi Multiplan Sonae Sierra SSS (média) IGP-M Fonte: Empresas e FGV A receita nominal gerada pelas vendas de lojas apresentou um recuo de 1,% ao comparar com o período correlato do ano anterior, depois de um longo período de crescimento tradicionalmente acima da inflação (Fig. 13). Esta queda é semelhante ao recuo do mercado que também foi de 1,%. Com a redução do faturamento dos inquilinos, o crescimento da receita captada por aluguel de mesmas lojas desacelerou em proporção semelhante. Fig 18: Same Store Rent - SSR (%) - Valores Nominais 16% 12.8% 11.6% 12% 1.8% 1.1% 9.9% 1.1% 8.7% 8% 1.3% 7.6% 6.% 4% 5.% 5.4% 4.9% 3.7% % YTD Aliansce Iguatemi Sonae Sierra IGP-M BR Malls Multiplan SSR (média) Fonte: Empresas e FGV Fig. 2: ABL Empresas de Capital Aberto Fig 19: Preço Efetivo Médio x Vacância BR Malls 1.9% Multiplan 5.2% % 6% Outros 67.4% CCP 1.% Iguatemi 5.% Aliansce 4.6% Sonae Sierra 3.% General JHSF Shopping 1.2% 1.7% % 3.7% 2.9% 1.9% 2.2% 2.3% YTD Preço Pedido (esq.) Vacância (dir.) 5% 3% 2% % Fonte: Empresas Fonte: Empresas 9 DECONSTRUCTING CENÁRIO FUTURO Nossa projeção contempla um cenário negativo para a economia brasileira e o varejo nacional em 216, retomando lentamente a partir de 217 e abertura de 218. A taxa de desemprego deverá continuar crescendo e os rendimentos médios deverão continuar pressionados pela alta inflação, levando a uma variação novamente negativa da massa salarial no curto prazo. Com isso, o volume de vendas deverá continuar a cair, acumulando níveis ainda menores que os observados no ano anterior. Neste ambiente, os consumidores serão mais cautelosos, realizando suas compras de forma mais seletiva, trazendo menor receita aos varejistas. Isto posto, acreditamos que a vacância continuará pressionada, assim como os índices de inadimplência. O momento é de forte negociação entre proprietários e inquilinos, que devem trabalhar para manter seus melhores clientes ao mesmo tempo que melhoram e desenvolvem seu mix de negócios. De outro lado, o ano de 217 deverá ser de retomada do setor: o PIB brasileiro voltará a apresentar comportamento positivo (1,2%), após dois anos de forte recessão. Este será o momento em que a taxa de desemprego e a massa salarial tenderão para a estabilidade, abrindo caminho para uma recuperação melhor fundamentada nos anos seguintes. Com um cenário mais claro de estabilidade e desenvolvimento, a confiança dos consumidores também deverá retomar para os níveis pré-crise, assim como o volume de vendas do varejo. Este processo impactará de maneira direta os players do setor que, se bem reposicionados no pós-crise, deverão colher os frutos futuros de seus investimentos no presente. Cushman & Wakefield (C&W) is known the world-over as an industry knowledge leader. Through the delivery of timely, accurate, high-quality research reports on the leading trends, markets around the world and business issues of the day, we aim to assist our clients in making property decisions that meet their objectives and enhance their competitive position. In addition to producing regular reports such as global rankings and local quarterly updates available on a regular basis, C&W also provides customized studies to meet specific information needs of owners, occupiers and investors. This report has been prepared solely for information purposes. It does not purport to be a complete description of the markets or developments contained in this material. The information on which this report is based has been obtained from sources we believe to be reliable, but we have not independently verified such information and we do not guarantee that the information is accurate or complete. Published by Corporate Communications. 215 Cushman & Wakefield, Inc. All rights reserved. Cushman & Wakefield South America Praça Prof. José Lannes, 4 4º andar. São Paulo, SP. Cep: Brazil Para maiores informações, contatar: Adriana Colloca Superintendent T Gustavo Garcia Head of Market Research & Business Intelligence South America T
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