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A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O. N o /0515 OBJETO: ENDEREÇO: AV. ERNANI AMARAL PEIXOTO, 347 ÁREA CONSTRUÍDA: 4.

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A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O N o /0515 SOLICITANTE: BB PROGRESSIVO II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII OBJETO: ENDEREÇO: AV. ERNANI AMARAL PEIXOTO, 347 CENTRO - AGÊNCIA
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A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O N o /0515 SOLICITANTE: BB PROGRESSIVO II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII OBJETO: ENDEREÇO: AV. ERNANI AMARAL PEIXOTO, 347 CENTRO - AGÊNCIA NITERÓI NITERÓI - RJ ÁREA CONSTRUÍDA: 4.431,34 M² ÁREA TERRENO: 553,73 M² FINALIDADE: MENSURAÇÃO DE VALOR JUSTO OBJETIVO: DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO DE COMPRA E VENDA AVALIAÇÃO DATA BASE: MAIO/2015 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (CONCEITO VALOR JUSTO FAIR VALUE ) R$ ,00 ÍNDICE I. INTRODUÇÃO... 3 II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO DESCRIÇÃO DO TERRENO CARACTERÍSTICAS BÁSICAS RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES... 7 III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (COMPARATIVO)... 8 IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA)... 8 V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO)... 9 VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO VII. CONCLUSÃO VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO I. INTRODUÇÃO A Consult Engenharia e Avaliações Ltda. (nome fantasia Consult Soluções Patrimoniais), com sede na Rua Nelson Camargo nº 393, 1º andar, na cidade de Osasco, estado de São Paulo, CNPJ nº / , procedeu a avaliação do imóvel anteriormente referenciado, classificado como Propriedades para Investimento do BB PROGRESSIVO II Fundo de Investimento Imobiliário FII, administrado pela Votorantim Asset Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda... No volume incial do laudo identificado com o número /0515 estão descritas todas as considerações, metodologias, procedimentos técnicos e outras informações comuns a todas as avaliações, sendo este anexo um complemento a este relatório inicial, onde detalhamos a avaliação individual de cada imóvel, o resultado da análise, bem como as etapas e informações necessárias a execução e fundamentação do trabalho que estão apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo deste anexo e seus apêndices. Para a análise do empreendimento objeto deste estudo foram formuladas algumas premissas básicas e pressupostos gerais que são fundamentais nos resultados obtidos e já estão apresentados de forma genérica no volume inicial. Estas condições se não atendidas podem alterar as conclusões do estudo, representando fatores limitantes do uso do relatório. Desta forma, ressaltamos que os valores referenciais obtidos neste estudo estão vinculados as premissas estabelecidas e aos cenários arbitrados para simulação, devendo o decisor analisar estes resultados em conjunto com os parâmetros fixados no modelo de projeção. 3 II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO 1. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA Distribuição da Ocupação Predominante Densidade de Ocupação Estágio de Desenvolvimento Local Uso Predominante Local Padrão Comercial Local Padrão Econômico Nível Geral de Transportes Nível de Acesso Acesso ao imóvel Intensidade de Trafego Nível de Escoamento de Tráfego O entorno possui ciclovias? Elementos Urbanos Identificados até 500m Elementos Urbanos Identificados de 500m a 1500m Elementos Urbanos Identificados de 1500m a 3000m O local se encontra em uma zona de risco (acidentes, assaltos, roubos)? Principais vias de acesso Vertical Alta Evolução vertical gradual Comercial Regional Médio Bom Bom Acesso direto Alta Bom Não Comércio de vizinhança / Polo comercial regional / Centros de ensino / Parques públicos / Escolas / Igrejas/templos / Ônibus / Segurança pública / Água encanada / Coleta de lixo / Esgoto pluvial / Esgoto sanitário / Energia elétrica / Iluminação pública / Pavimentação / Telefone Hospitais / Shopping centers / Hotéis / Igrejas/templos Clubes sociais ou esportivos / Praias / Lazer / Saúde Sim Av. Nossa Senhora de Copacabana, Rua Siqueira Campos, Rua Barata Ribeiro, Rua Figueiredo Magalhães, Av. Atlântica. 4 2. LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO LOGRADOURO 1 Denominação Av. Ernani Amaral Peixoto Tipo de Logradouro Principal Quantidade de Pistas 5 Mãos de Direção Única Pavimentação Asfalto Traçado Retilíneo Perfil (inclinação) Plano Calçadas Cimentada Iluminação Pública Vapor de mercúrio Nível Comercial do Logradouro Intenso LOGRADOURO 2 Denominação Rua Luiz Leopoldo Pinheiro Tipo de Logradouro Secundário Quantidade de Pistas 4 Mãos de Direção Única Pavimentação Asfalto Traçado Retilíneo Perfil (inclinação) Plano Calçadas Em pedras Iluminação Pública Vapor de mercúrio Nível Comercial do Logradouro Intenso 5 3. DESCRIÇÃO DO TERRENO 3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS Área (m²) 553,73 Quantidade de Frentes 2 Esquina Sim Formato (aproveitamento) Bom Superfície Seca Topografia Plano Interferências Identificadas (no terreno) Adutoras / Coletor de esgotos / Cursos d água / Oleodutos/gasodutos / Linhas de transmissão / Servidões de passagem Frente Principal (m) 35, RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO Denominação da Zona Fração Urbana CT 05 (Centro 05) Coeficiente de Aproveitamento Máximo com Conforme diretrizes outorga Taxa de Ocupação 1, RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO Restrições de Aproveitamento em função de preservação por tombamento ou lei Não identificados 6 4. DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES Denominação Ag. Niterói Tipo Imóvel Comercial Padrão Construtivo Comercial/ Escritório /Médio/c/elev. Situação Construído Idade 18 Estado de Conservação b - Entre Novo e Regular Nº Pavimentos 4 Área Útil Subsolo (m²) 435,29 Área Útil Térreo (m²) 837,25 Área Útil Sobreloja (m²) 845,35 Área Útil Superiores (até 5º pav) ,45 Área Útil Total (m²) 4.431,34 Área Construída Subsolo (m²) 435,29 Área Construída Térreo (m²) 837,25 Área Construída Sobreloja (m²) 845,35 Área Construída Superiores (até 5º 2.313,45 pav.)(m²) Área Construída Total (m²) 4.431,34 Pé direito (metros) 3,00 Posicionamento no terreno Isolado e sem recuo frontal Estrutura: Concreto armad8 Fechamento Lateral: Alvenaria Tipo de Cobertura: Outros Apoio da Cobertura: Concreto Material da Cobertura: Fibrocimento Revestimento Externo: Massa com pintura a base de látex. Dependências Internas: Térreo - Autoatendimento, hall, circulação, arquivo e vestiários. Sobreloja atendimento, hall, depósito, tesouraria, casa ar cond. e sanitários. 2º pav. - Hall, atendimento, circulação, arquivo, sala de reunião, refeitório e sanitários. 3º pav. - Circulação, escritórios, sala de reunião e sanitários. Subsolo - mecânico. Pisos: Ardósia, Carpete, Cerâmico, Granito. Paredes: Azulejo, Massa com pintura a base de látex Forros: Gesso, Laje. Esquadrias: Alumínio, Madeira, outros. Nº Elevadores: 1 Marca dos Elevadores Otis Capacidade dos elevadores (Kg): 6 pessoas Segurança: Circuito fechado de TV, portas-vigiadas. Incêndio / Emergência: Luz e alarme de emergência, Rede de hidrantes. Ar Condicionado: Central comum Tecnologia: Linha Digital 7 III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (COMPARATIVO) O valor de mercado de locação foi obtido com base no unitário definido para o imóvel avaliando, considerando-se as devidas correções específicas para adequá-lo às características do avaliando, conforme apresentado no memorial de cálculo e pesquisa em anexo. Área Locável (m²) Unitário (R$/m²) Valor de Mercado de Locação (R$) 4.431,34 35, ,00 IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA) Com base nos procedimentos, conceitos, premissas e parâmetros apresentados no volume inicial e seus anexos, obtivemos o seguinte valor de mercado de compra e venda do imóvel avaliando no conceito de valor justo ( fair value ): Valor do Empreendimento: R$ ,00 Não podemos esquecer também que o investidor deve ter consciência que qualquer decisão com base nestas informações deve ser precedida de uma análise cuidadosa das premissas e parâmetros fixados para a simulação, visto que estes resultados são vinculados aos cenários arbitrados, podendo apresentar diferenças em suas variáveis que carregam normalmente um grau de incerteza usual nestes modelos de simulação. 8 V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) Com base nos critérios expostos no volume inicial, determinou-se o seguinte valor: Denominação Área Unit. Id. Est. Vida Dep. Custo Custo (m2) R$ ap. Rem. Reprodução Reedição Terreno 553, ,00 1, Edificações 01. Prédio 4.431, ,00 18 b 43 0, Subtotal Edificações 4.431, Edificações e Benfeitorias 43 0, Custos Valor de Mercado F. Comercialização 1, Valor do Empreendimento A análise dos valores pelo Método Evolutivo (Custo) nos indica um fator de comercialização positivo de 7% para atingir os Valores do Empreendimento obtidos pelo Método da Renda. 9 VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO Especificamente com relação ao imóvel avaliando, temos a seguinte situação: 1) O imóvel avaliando é uma propriedade especializada? a) O projeto do imóvel permite o uso adequado por atividades convencionais? Sim b) O imóvel tem condições de atender as necessidades de uma grande quantidade de usuários de mercado? Sim c) O imóvel é muito especializado para determinado uso ou atividade? Não d) O imóvel enquadra-se como: Propriedade com baixo grau de especialização 2) A situação do uso atual e o contexto de aproveitamento eficiente1: a) O imóvel situa-se em local Evolução vertical gradual; b) As edificações estão posicionadas adequadamente no terreno? Sim; c) O projeto de implantação das edificações no terreno está adequado? Sim; d) Os recuos frontais, laterais e de fundos estão adequados a legislação? Sim; e) A taxa de ocupação das edificações sobre o terreno está adequada à legislação? Sim; f) Existe sobra de coeficiente de aproveitamento para ampliação das edificações de acordo com a legislação? Não; g) Existe sobra física de terreno para ampliação das edificações? Não; h) É possível fisicamente ampliar a área construída mantendo as edificações atuais? Não; i) O uso atual está de acordo com os usos permitidos pela legislação? Sim; j) O uso atual está compatível com o entorno do local? Sim; k) Existe conflito entre o uso atual e os imóveis da vizinhança? Sim; l) Existe procura atualmente de usuários similares ao avaliando para a ocupação de imóveis no entorno? Sim; 3) O Nível de utilidade e produtividade do imóvel avaliando: a) Frente e entrada do Imóvel: Regular. b) Formato do terreno: Boa. c) Posicionamento das edificações no terreno: Regular. d) Distribuição das dependências: Boa. e) Qualidade áreas comuns de apoio/benfeitorias: Regular. f) Circulação interna (horizontal e vertical): Boa. g) Qualidade geral das edificações e benfeitorias: Boa. h) Estado de conservação geral: Boa. i) O percentual de representatividade do terreno no Custo de reedição está em aproximadamente 24%, indicando que o imóvel está em uma fase de aproveitamento eficiente em termos de investimento em terreno e edificações. 1 Não foram feitas as análises da documentação pertinente a legalização da propriedade, ou mesmo consultas ou levantamentos junto aos órgãos competentes para a confirmação das informações junto a solicitante e ao usuário do imóvel. 10 j) A taxa de renda atual de mercado do imóvel (valor locativo de mercado dividido pelo custo de reedição) está em 1,04% (R$ ,00 /R$ ,00), pouco acima do parâmetro ideal de atratividade para este perfil de investimento (0,80% a 1,0% ao mês), sinalizando que o imóvel está em equilíbrio econômico no contexto global do investimento. O nível de utilidade indica a adequação e o aproveitamento dos investimentos em edificações e benfeitorias dentro da vocação e do aproveitamento eficiente do terreno. O nível de utilidade estabelece a produtividade destes investimentos sobre o terreno. 4) Com relação ao contexto do mercado para imóveis semelhantes ao avaliando quanto ao nível de oferta disponível, demanda, liquidez, absorção e o momento de preços, temos o seguinte cenário: a) Nível de oferta: Baixo: existe um estoque baixo de imóveis similares para negociação no local. b) Nível de demanda: Médio: procura normal por imóveis similares (demanda equilibrada). c) Absorção pelo mercado: Normal-Rápida: expectativa de venda entre 3 e 6 meses. d) Desempenho do mercado atual: Normal-aquecido: nível de oferta inferior a demanda. e) Momento de mercado: Nível de preços entre média e alta: As forças de negociação estão favoráveis para o vendedor. 11 VII. CONCLUSÃO Diante dos critérios expostos, concluímos o seguinte valor de mercado de compra e venda do imóvel avaliando para a data base de maio/2015 no conceito de valor justo ( fair value ): VALOR DO EMPREENDIMENTO: R$ ,00 Consideramos que o valor justo para os imóvel avaliando é o indicado acima para a finalidade do presente trabalho (registros contábeis), contudo é importante esclarecer que, em função da conjuntura do mercado atual e das expectativas de comportamento futuro, bem como as condições especiais do instrumento financeiro (FII) que detém a propriedade, outros referênciais de valor podem ser arbitrados, conforme valores apresentados no volume inicial para cada imóvel e fluxos de caixa projetados apresentados em anexo. É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas pela Consult em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados fornecidos pelos administradores e levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe técnica. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das quais dependem os resultados projetados. Desta forma ratificamos que a Consult não está por meio deste relatório fornecendo qualquer garantia de que os valores aqui contidos são verdadeiros e representam resultados e performances assegurados. A performance efetiva dos empreendimentos está sujeita a um número de fatores não controláveis pela Consult e o administrador, incluindo-se principalmente a conjuntura econômica, os valores de locação, taxas de vacância, política de impostos e outras variáveis relevantes. Este relatório não deve ser considerado como uma recomendação de investimento ou desinvestimento. PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO DA CONSULT SOLUÇÕES PATRIMONIAIS ENGº CIVIL CREA Nº D 12 VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, de n o /0515, que se compõe de 13 (treze) folhas computadorizadas de um só lado, sendo a última folha datada. Em anexo: - croqui de localização - documentação fotográfica - fluxo de caixa mensal projetado cenário buy to lease - BB - fluxo de caixa anual projetado cenário buy to lease - BB - fluxo de caixa mensal projetado cenário mercado aberto - fluxo de caixa anual projetado cenário mercado aberto - fluxo de caixa mensal projetado cenário FII - BB - fluxo de caixa anual projetado cenário FII - BB - pesquisas de valores Osasco, 30 de junho de CROQUI DE LOCALIZAÇÃO CROQUI DE LOCALIZAÇÃO IMAGEM VIA SATÉLITE DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA FACHADA FRONTAL AV. ERNANI AMARAL PEIXOTO TÉRREO - ENTRADA PRINCIPAL TÉRREO - PORTAS GIRATÓRIAS TÉRREO TÉRREO - AUTOATENDIMENTO TÉRREO - HALL ELEVADOR TÉRREO - COPA TÉRREO - CASA DE MÁQUINAS DE AC 1º PAVIMENTO - ESCADA DE ACESSO AO TÉRREO ATENDIMENTO CAIXAS SANITÁRIO SALA ESPERA FLUXO DE CAIXA MENSAL PROJETADO CENÁRIO BUY TO LEASE 20841_VOTO_BB_ FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reserv - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades jan/15 fev/15 mar/15 abr/15 mai/15 jun/15 jul/15 ago/15 set/15 out/15 nov/15 dez/ ,02 34,67 34,33 33,98 33,64 33,31 33, ,20 153,65 152,11 150,59 149,08 147,59 146, (14) (14) (13) (13) (12) (12) (11) (15.298) (15.298) (15.200) (15.103) (14.993) (14.885) (14.778) (14.674) (14.544) (55) (55) (55) (55) (55) (55) (27) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (16.948) Página 1 de 11 20841_VOTO_BB_ FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reserv - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades Inicial = Aplicações + Disponibilidades jan/16 fev/16 mar/16 abr/16 mai/16 jun/16 jul/16 ago/16 set/16 out/16 nov/16 dez/ ,68 32,35 32,03 31,71 31,39 35,10 34,81 34,52 34,24 33,96 33,69 33,44 144,81 143,36 141,93 140,51 139,10 155,52 154,25 152,99 151,74 150,50 149,27 148, (11) (11) (10) (10) (9) (9) (9) (8) (8) (8) (7) (7) (14.416) (14.290) (14.165) (14.042) (13.921) (13.800) (13.680) (13.547) (13.416) (13.286) (13.158) (13.028) (27) (27) (27) (27) (27) (27) (27) (27) (27) (27) (27) (24) Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas Página 2 de 11 20841_VOTO_BB_ FluxoCaixaMensal Pessoa Jurídica Convencional Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais Despesas de condomínio/iptu (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribu
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