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LAUDO DE AVALIAÇÃO. referente ao imóvel sito à Rua Vereador Murilo de Oliveira Campos, nº 373, Lagoa Dourada - MG DATA BASE JANEIRO/ PDF

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LAUDO DE AVALIAÇÃO referente ao imóvel sito à Rua Vereador Murilo de Oliveira Campos, nº 373, Lagoa Dourada - MG DATA BASE JANEIRO/ OBJETIVO O presente trabalho objetiva encontrar o valor venal
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LAUDO DE AVALIAÇÃO referente ao imóvel sito à Rua Vereador Murilo de Oliveira Campos, nº 373, Lagoa Dourada - MG DATA BASE JANEIRO/2017 1. OBJETIVO O presente trabalho objetiva encontrar o valor venal do aludido imóvel. 2. VALOR FINAL ENCONTRADO Com base nos procedimentos técnicos empregados no presente trabalho, encontramos o seguinte valor venal, válido para janeiro de R$ ,00 (três milhões e setecentos mil reais). 3. METODOLOGIA 3.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE A TÉCNICA DE AVALIAÇÕES A melhor técnica de avaliação é a experiência do avaliador, mas há também, regras científicas que o avaliador não pode esquecer. Na determinação do valor de um imóvel, sempre que possível, não nos devemos ater a um único aspecto econômico da questão, convindo pelo contrário, considerar simultaneamente os fatores custo e utilidade por inseparáveis e complementares. 2 O objetivo da avaliação é encontrar a tendência central ou média ponderada indicada por importantes transações no mercado e, para alcançar isso, os avaliadores ficam subordinados ao seguinte esquema de trabalho: 1- Procurar referência de venda de propriedades comparáveis. 2- Atualizar os preços das propriedades vendidas considerando as diferentes épocas de transações. 3- Comparar as propriedades vendidas com as propriedades que estão sendo avaliadas. 4- Pesquisar a tendência central ou média ponderada dos resultados obtidos para chegar-se finalmente ao VALOR. Para alcançar o valor procurado serão utilizados o Método Evolutivo e Comparativo Método Evolutivo Também conhecido como método aditivo ou somatório. É a técnica na qual a estimativa resulta da soma do valor do terreno considerado como baldio e disponível para receber benfeitorias com o custo depreciado de reprodução das benfeitorias. 3 3.1.2 Método Comparativo Clássico O método comparativo, também chamado método de comparação direta, é uma técnica na qual a estimativa do valor de mercado é obtida sobre preços realmente pagos em transações imobiliárias. 3.2 APLICAÇÃO Os critérios básicos mais utilizados são: pesquisa e levantamento de dados, elementos e informações locais, compatibilidade para as áreas em estudo; verificação em classificados de jornais, firmas imobiliárias, conhecimentos técnicos específicos, e finalmente, o cadastro do local considerado quando houver. 4. PRINCÍPIOS E RESSALVAS O laudo de avaliação do imóvel a seguir enumerado, calculado e particularizado, obedeceu criteriosamente aos seguintes princípios fundamentais: - Os avaliadores não possuem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste laudo. - O laudo foi elaborado com estrita observância dos postulados constantes dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA, Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e Instituto de Engenharia Legal. - Os signatários assumem a responsabilidade sobre a matéria de engenharia, precipuamente estabelecidas em leis, códigos ou regulamentos próprios. 4 - Não foram efetuadas investigações específicas no que concerne a defeitos de títulos, invasões, hipotecas, superposições de divisas e outros, por não integrarem ao objetivo desta avaliação. - No laudo de avaliação apresentado, presume-se que as dimensões constantes das documentações oferecidas estão corretas e que os títulos de propriedades são bons: subentende-se que as informações fornecidas por terceiros são confiáveis. 5. CARACTERÍSTICAS GERAIS 5.1 DA REGIÃO O imóvel avaliando situa-se na Rua Vereador Murilo de Oliveira Campos, nº 373, esquina com Rua Alfredo Vieira de Resende, aproximadamente 300 metros da entrada da cidade e da rodovia BR 383, principal eixo viário da cidade. O município de Lagoa Dourada, situa-se entre as cidades de Entre Rios de Minas e São João Del Rei, e possui aproximadamente 12 mil habitantes. A região onde localiza-se o imóvel possui baixa densidade de edificações, regular transporte coletivo, variado comércio e é provido dos serviços públicos disponíveis no município. Na imagem a seguir, observamos a localização do imóvel na cidade. 5 5.2 DO IMÓVEL O imóvel avaliando encontra-se erigido em terreno de topografia plana, formato de polígono irregular estando a edificação afastada do alinhamento do logradouro e de suas laterais. De padrão construtivo normal, segundo a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a benfeitoria, basicamente, assim é composta: benfeitoria frontal constituída de um pavimento, em alvenaria pintada, e cobertura em telhas metálica. benfeitoria principal constituída de um galpão em estrutura metálica, vãos fechados em alvenaria pintada e cobertura em telhas metálica. O terreno possui superfície de 6.477,60m 2, onde encontra-se implantado as benfeitorias que totalizam área construída de 2.415,00m 2, sendo a frontal de 302,00m 2 e a principal com 6 2.113,00m 2, sendo o entorno das mesmas, pavimentado com piso intertravado, cuja superfície estimamos em 900,00m 2. Nas fotos a seguir, observamos aspectos do logradouro de situação e do imóvel. 7 8 6. CÁLCULOS AVALIATÓRIOS O valor do imóvel será obtido pela expressão:- onde: Vi = (Vt + Vb) x fc Vi = valor do imóvel Vt = valor do terreno Vb = valor da benfeitoria no estado fc = fator de comercialização. A) Cálculo do Valor do Terreno (Vt) O valor do terreno será obtido através do método comparativo, como se segue: 9 Pesquisando o mercado imobiliário local, através de corretores e de ofertas existentes nos jornais, destacamos os seguintes elementos devidamente homogeneizados pelos fatores: Fator Transposição: Visa corrigir a amostra em função da localização de cada elemento em relação a região. Fator Área: Objetiva corrigir distorções entre as áreas de maior ou menor metragem, que será assim expresso: FA = (Ap/Aa) 0,25 - quando a diferença entre as mesma for inferior a 30% FA = (Ap/Aa) 0,125 - quando a diferença entre as mesmas for superior a 30% Onde: Ap = área do elemento tomado como paradigma Aa = área do imóvel avaliando. Fator Oferta: Trata da flexibilidade em uma negociação. O ajuste aplicado no valor pretendido pode variar de 1,0 a 0,8. A pesquisa desenvolvida apresentou os seguintes dados amostrais, válida para janeiro de Amostra: 1) Endereço: Rua Alfredo F. Machado Área: 760,00 m2 Venda: R$ ,00 Fonte: Neném / Tel.: (32) Vu: R$ 328,94 / m2 2) Endereço: Rua Vereador Murilo Oliveira Campos Área: 960,00 m2 Venda: R$ ,00 Fonte: Neném / Tel.: (32) Vu: R$ 260,41 / m2 11 3) Endereço: Rua Vereador Murilo Oliveira Campos, lote 04 Área: 650,00 m2 Venda: R$ ,00 Fonte: Neném / Tel.: (32) Vu: R$ 384,61 / m2 Imóvel avaliando 12 4) Endereço: Rua Vereador Murilo Oliveira Campos, lote 02 Área: 650,00 m2 Venda: R$ ,00 Fonte: Neném / Tel.: (32) Vu: R$ 384,61 / m2 Imóvel avaliando 13 5) Endereço: Rua Vereador Murilo Oliveira Campos, lote 01 Área: 650,00 m2 Venda: R$ ,00 Fonte: Neném / Tel.: (32) Vu: R$ 384,61 / m2 Imóvel avaliando 14 6) Endereço: Rua Bom Jesus Área: 2600,00 m2 Venda: R$ ,00 Fonte: Neném / Tel.: (32) Vu: R$ 211,53 / m2 Quadro de Homogeneização Amostra Unitário R$/m² FT FA FO Valor Homogeneizado R$/m² 1 R$ 328,95 1,10 0,77 0,90 R$ 249,14 2 R$ 260,42 1,00 0,79 0,90 R$ 184,62 3 R$ 384,62 1,00 0,75 0,90 R$ 259,69 4 R$ 384,62 1,00 0,75 0,90 R$ 259,69 5 R$ 384,62 1,00 0,75 0,90 R$ 259,69 6 R$ 211,54 1,15 0,89 0,90 R$ 195,33 Tratamento Estatístico Para os elementos acima utilizaremos a análise estatística para o cálculo do Desvio Padrão e os correspondentes limites superior e inferior. 15 Cálculo do Desvio Padrão Valor Unitário (xi) Desvio da Média (x - xi) Quadrado do Desvio (x - xi)2 249,14-14,45 208,80 184,62 50, ,00 259,69-25,00 625,00 259,69-25,00 625,00 259,69-25,00 625,00 195,33 39, ,21 Ʃ(xi) = 1.408,16 Ʃ(x -xi)² = 6.140,01 Média Aritmética x = xi = 234,69 n Cálculo do Desvio Padrão S = (x - xi)² n 1 S = 35,04 Determinados a Média Aritmética e o Desvio Padrão, verifica-se a adequabilidade das amostras ao estudo como representativo do universo em questão usando-se para tal o Método de Chauvenet. Através do coeficiente d/s 16 onde d = x - xi determina-se a permanência ou não dos elementos escolhidos. Os elementos a serem mantidos apresentam coeficiente menor ou igual ao valor crítico da Tabela de Chauvenet (para n = 6 o valor crítico é de 1,73). Partiremos então dos valores extremos: 1º Teste - Elemento 2 50,07 / 35,04 = 1,42 1,73 portanto o elemento permanece. 2º Teste - Elemento 5 25,00 / 35,04 = 0,71 1,73 portanto o elemento permanece. Definição do Campo de Arbítrio Consideramos para essa definição que as amostras se ajustam a distribuição t de Student. Para o limite de 80% que equivale a uma probabilidade de acerto de 90%, obtém-se para o grau de liberdade 5, o coeficiente de confiança. t 0,90 = 1,48 17 Assim, define-se o campo de arbítrio. Limites de Confiança L = x + t 0,90 S n 1 L = x + 1,48 35, Limite Superior Ls = R$ 257,88 Limite Inferior Li = R$ 211,49 Podemos admitir, de acordo com a Norma NBR , o valor unitário médio encontrado. Então: Vu = R$ 234,69 / m² (duzentos e trinta e quatro reais e sessenta e nove centavos). Atendendo a área do terreno avaliando, teremos para seu valor (Vt): Vt = 6477,6m² x R$ 234,69 Vt = ,00 (um milhão quinhentos e vinte mil duzentos e vinte e sete reais). 18 B) Cálculo do Valor das Benfeitorias (Vb = Vbf + Vbp + Vpt) Será obtido partindo-se dos valores base fornecido pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil de Minas Gerais. B1) Cálculo do Valor da Benfeitoria Frontal (Vbf) Para o caso presente, adotaremos o custo base tipo RP1Q válido para dezembro de 2016 e último publicado, que é de: Vu = R$ 1.315,67/m² A este valor deve ser acrescido de 63% para atender a itens não inclusos no mesmo, como se discrima a seguir: lucro do construtor... 20% administração da obra... 15% despesas financeiras... 20% projetos... 3% lig. servº públicos... 3% impostos e taxas... 2% total... 63% Vu = R$ 1.315,67 x 1,63 Vu = R$ 2.144,54/m 2 Atendendo a área construída da benfeitoria, teremos: Vbf = R$ 302,00m 2 x R$ 2.144,54 Vbf = R$ ,00 (seiscentos e quarenta e sete mil seiscentos e cinquenta e um reais) 19 O valor encontrado seria válido para unidades novas, o que não é o caso. Através da tabela de Ross-Heidecke faremos a depreciação física, enquadrando-as no estado entre regular e reparos simples. Para este estado de conservação e considerando a idade aparente de 20 (vinte) anos, teremos:- d = 19,10% donde:- Vbf = R$ ,00 x , Vbf = R$ ,00 (Quinhentos e vinte três mil novecentos e quarenta e nove reais). B2) Cálculo do Valor das Benfeitorias Principal (galpão) (Vb) Para o caso presente, adotaremos o custo base tipo GI válido para dezembro de 2016 e último publicado, que é de: Vu = R$ 668,37/m 2 Coerente com o raciocínio anterior e atendendo a área construída, teremos para o valor da benfeitoria do galpão: Vu = R$ 668,37 x 1,63 Vu = R$ 1.089,44/m 2 20 Atendendo a área construída do galpão, teremos: Vbg = R$ 2.113,00m 2 x R$ 1.089,44 Vbg = R$ ,00 (dois milhões, trezentos e um mil novecentos e oitenta e seis reais). Considerando o estado de conservação do galpão entre regular e reparos simples, bem como sua idade aparente de 20 anos, através da tabela de Ross-Heidecke, teremos: d = 19,10% donde:- Vbg = ,00 x , Vbg = R$ ,00 (um milhão, oitocentos e sessenta e dois mil trezentos e seis reais). B3) Cálculo do Valor da Pavimentação do Terreno (Vpt) Para o caso presente, adotaremos 25% do custo base tipo GI válido para dezembro de 2016 e último publicado, que é de: Vu = R$ 668,37/m 2 x 0,25 Vu = 167,09/m 2 21 Coerente com o raciocínio anterior e atendendo a área pavimentada, teremos para o seu valor: Vu = R$ 167,09 x 1,63 Vu = R$ 272,35/m 2 Atendendo a área construída do galpão, teremos: Vbg = R$ 900,00m 2 x R$ 272,35 Vbg= R$ ,00 (duzentos e quarenta e cinco mil cento e quize reais). Considerando o estado de conservação da pavimentação entre regular e reparos simples, bem como sua idade aparente de 20 anos, através da tabela de Ross-Heidecke, teremos: d = 19,10% donde:- Vbg = ,00 x , Vbg = R$ ,00 (cento e noventa e oito mil duzentos e noventa e oito reais). Obtidos os valores supra, e operando o modelo expresso em B teremos para o valor das benfeitorias: 22 Vb = Vbf + Vbp + Vpt Logo: Vb = R$ ,00 + R$ ,00 + R$ ,00 Vb = ,00 (dois milhões, quinhentos e oitenta e quatro mil quinhentos e cinquenta e três reais) C) Valor do imóvel (Vi) Obtido as duas principais parcelas do custo de reedição do imóvel, Vt e Vb, resta-nos ainda estabelecer a terceira componente do mesmo, ou seja, fator de comercialização. Considerando a situação mercadológica atual, um fator de comercialização Fc = 0,90 bem se aplica. Assim, operando o modelo inicial teremos: Vi = (Vt + Vb) x fc) Vi = (R$ ,00 + R$ ,00) X 0,90 Vi = ,00 (três milhões, seiscentos e noventa e quatro mil e trezentos e dois reais) 23 que comercialmente, Vi = ,00 (três milhões e setecentos mil reais) S. M. J. Esta é a nossa avaliação Rio de Janeiro, 30 de janeiro de 2017 MARIO LUIS CELANO Engenheiro Civil CREA/RJ D ANDRE CELANO Engenheiro Civil Engenheiro de Produção CREA/RJ ANEXOS Custos Unitários Básicos de Construção (CUB) Tabela de Ross-Heidecke
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