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Contabilidade na atividade imobiliária – 2ª edição

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1. SUMÁRIO Capítulo 1BREVE HISTÓRICO DA CONTA “RESULTADO DE EXERCÍCIOSFUTUROS”…
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  • 1. SUMÁRIO Capítulo 1BREVE HISTÓRICO DA CONTA “RESULTADO DE EXERCÍCIOSFUTUROS” ......................................................................................................... 23 Capítulo 2CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO EM FACE DO PRONUNCIAMEN-TO CPC 17 ....................................................................................................... 271. INTRODUÇÃO .............................................................................................. 272. APLICAÇÃO ................................................................................................... 283. ALGUMAS DEFINIÇÕES IMPORTANTES ............................................. 28 3.1 Contrato de construção para a elaboração de ativo único ou de diversos ativos ....................................................................................... 28 3.2 O que pode ser incluído em um contrato de construção ................ 29 3.3 Classificação dos contratos de construção ........................................ 294. COMBINAÇÃO E SEGMENTAÇÃO DE CONTRATOS DE CONS TRUÇÃO .......................................................................................................... 29 4.1 Contrato que cobre vários ativos ........................................................ 30
  • 2. CLEÔNIMO DOS SANTOS8 4.2 Grupo de contratos .............................................................................. 30 4.3 A questão do ativo adicional ............................................................... 305. RECEITA DO CONTRATO ......................................................................... 31 5.1 Como determinar a receita do contrato? .......................................... 31 5.2 Variações no contrato - Definição e consequências ........................ 32 5.3 Reivindicação - Definição ................................................................... 32 5.4 Pagamento de incentivos ..................................................................... 326. CUSTOS DO CONTRATO ........................................................................... 33 6.1 Custos diretos ....................................................................................... 33 6.2 Custos que podem ser atribuíveis à atividade de contratos em geral ........................................................................................................ 34 6.2.1 Custos debitáveis ao contratante ........................................... 34 6.2.2 Alguns aspectos importantes dos custos atribuíveis ........... 357. RECONHECIMENTO DA RECEITA E DA DESPESA DO CON TRATO ......................................................................................................... 35 7.1 Contrato de preço fixo ......................................................................... 36 7.2 Contratos na modalidade custo mais margem (cost plus) .............. 36 7.3 Método da percentagem completada................................................. 36 7.4 Custos que se relacionem com a atividade a ser executada futura- mente...................................................................................................... 37 7.5 Término do contrato de construção .................................................. 37 7.5.1 Fase de execução de um contrato .......................................... 38 7.5.2 Contrato que tiver por base os custos incorridos ................ 38 7.5.3 Encerramento de contrato de construção que não puder ser confiavelmente estimado .................................................. 39 7.5.4 Incertezas sobre a data de encerramento do contrato......... 39 7.5.5 Custos de improvável recuperação - Tratamento ................ 398. RECONHECIMENTO DE PERDA ESPERADA ...................................... 409. ALTERAÇÃO NA ESTIMATIVA................................................................. 40
  • 3. CONTABILIDADE NA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA 910. DIVULGAÇÃO ............................................................................................... 41 10.1 Contratos em curso na data do balanço ............................................ 41 10.2 Informações a serem apresentadas .................................................... 42 10.3 “Quantia bruta” ..................................................................................... 42 10.4 Ativos e passivos contingentes ............................................................ 4211. EXEMPLOS ILUSTRATIVOS TRAZIDOS PELO CPC 17 ..................... 43 Capítulo 3PRÁTICAS CONTÁBEIS QUE DEVEM SER ADOTADAS PELAS ENTI-DADES DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA EM FACE DA ORIEN-TAÇÃO TÉCNICA CPC 01 ........................................................................... 471. INTRODUÇÃO .............................................................................................. 472. FORMAÇÃO DO CUSTO DO IMÓVEL, OBJETO DA INCORPO RAÇÃO IMOBILIÁRIA ................................................................................. 48 2.1 Conceitos gerais de custo .................................................................... 49 2.2 Gastos contratuais de improvável recuperação ................................ 49 2.3 Encargos financeiros ............................................................................ 50 2.3.1 Encargos financeiros diretamente associados ao financia- mento ......................................................................................... 503. DESPESA COM COMISSÃO DE VENDA ................................................ 524. DESPESA COM PROPAGANDA, MARKETING, PROMOÇÃO E OUTRAS ATIVIDADES CORRELATAS ................................................... 525. GASTOS COM ESTANDE DE VENDAS E COM APARTAMENTO DECORADO “MOSTRUÁRIO” ............................................................... 53 5.1 Vida útil e depreciação aplicável ........................................................ 53 5.2 Determinação do valor recuperável no caso de desvalorização do ativo ........................................................................................................ 546. PERMUTA FÍSICA ......................................................................................... 54
  • 4. CLEÔNIMO DOS SANTOS107. PROVISÃO PARA GARANTIA................................................................... 558. REGISTRO DE OPERAÇÃO DE CESSÃO DE RECEBÍVEL IMOBI LIÁRIO ............................................................................................................. 55 8.1 Responsabilidades em relação às perdas ........................................... 569. AJUSTE A VALOR PRESENTE.................................................................... 58 9.1 Aspectos gerais sobre o ajuste a valor presente ................................ 5810. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E JUROS DAS CONTAS A RECE BER DE UNIDADES CONCLUÍDAS E ENTREGUES............................ 61 Capítulo 4CONTABILIZAÇÃO DAS RECEITAS E DOS CUSTOS NAS INCOR-PORAÇÕES E/OU CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS .................................. 631. INTRODUÇÃO .............................................................................................. 632. ALGUMAS QUESTÕES IMPORTANTES ................................................. 653. CONSENSO ..................................................................................................... 654. DETERMINAÇÃO DO MOMENTO EM QUE UM CONTRATO SE ENQUADRA NO ALCANCE DA NBC TG 17 OU DA NBC TG 30 .... 66 4.1 Contratos de construção ..................................................................... 66 4.2 Contrato de venda de bens .................................................................. 675. CONTABILIZAÇÃO DA RECEITA DA CONSTRUÇÃO DE IMÓ VEIS .................................................................................................................. 67 5.1 Contrato de construção ....................................................................... 67 5.2 Contrato de prestação de serviços...................................................... 68 5.3 Contrato de venda de bens .................................................................. 686. DIVULGAÇÃO ............................................................................................... 697. NOTA INFORMATIVA ................................................................................. 698. EXEMPLO ILUSTRATIVO ........................................................................... 73
  • 5. CONTABILIDADE NA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA 11 Capítulo 5DETERMINAÇÃO E RECONHECIMENTO DA RECEITA ....................... 751. INTRODUÇÃO .............................................................................................. 75 1.1 Quando devemos reconhecer uma receita? ...................................... 762. APLICAÇÃO ................................................................................................... 76 2.1 Bens ........................................................................................................ 76 2.2 Prestação de serviços ........................................................................... 77 2.3 Ativos da entidade utilizados por terceiros ....................................... 773. ALGUMAS DEFINIÇÕES ............................................................................ 77 3.1 Receita para fins de divulgação na DRE............................................ 794. MENSURAÇÃO DA RECEITA .................................................................... 79 4.1 Contraprestação na forma de caixa ou equivalente de caixa .......... 80 4.2 Transação de financiamento .............................................................. 80 4.3 Bens ou serviços objeto de troca ou permuta ................................... 805. IDENTIFICAÇÃO DA TRANSAÇÃO........................................................ 816. VENDA DE BENS  RECONHECIMENTO.............................................. 82 6.1 Transferência de riscos e benefícios significativos ........................... 82 6.1.1 Retenção de riscos significativos da propriedade ................ 82 6.1.2 Retenção de riscos insignificantes inerentes à propriedade 83 6.2 Benefícios econômicos que fluem para a entidade .......................... 83 6.3 Receita e despesa relacionadas à mesma transação - Reconheci- mento simultâneo ................................................................................. 847. VENDA DE SERVIÇOS  RECONHECIMENTO .................................... 84 7.1 Reconhecimento da receita com base na proporção dos serviços executados ............................................................................................. 85 7.2 Benefícios econômicos que fluem para a entidade .......................... 85 7.2.1 Alteração de estimativas.......................................................... 86 7.2.2 Fase de conclusão da transação .............................................. 86
  • 6. CLEÔNIMO DOS SANTOS12 7.3 Serviços prestados em número indeterminado de etapas............... 86 7.4 Estimativas não confiáveis .................................................................. 878. JUROS, ROYALTIES E DIVIDENDOS ....................................................... 87 8.1 Reconhecimento da receita ................................................................. 88 8.1.1 Juros anteriores à data de aquisição do investimento ......... 88 8.1.2 Royalties..................................................................................... 88 8.1.3 Benefícios econômicos que fluem para a entidade.............. 889. DIVULGAÇÃO ............................................................................................... 89 9.1 Ativos e passivos contingentes ............................................................ 8910. EXEMPLOS DE RECONHECIMENTO DA RECEITA........................... 8911. PROGRAMAS DE FIDELIDADE E TRANSAÇÃO DE PERMUTA ENVOLVENDO SERVIÇOS DE PUBLICIDADE .................................... 100 Capítulo 6PROVISÕES, PASSIVOS E ATIVOS CONTINGENTES .............................. 1071. INTRODUÇÃO .............................................................................................. 1072. APLICAÇÃO E EXCEÇÕES ......................................................................... 107 2.1 Provisão, passivo ou ativo contingente - Tratamento por “outro Pronunciamento”.................................................................................. 108 2.1.1 Provisões que se relacionem com o reconhecimento de receitas ....................................................................................... 109 2.1.2 Definição de provisão .............................................................. 109 2.1.3 Provisões para reestruturações............................................... 1103. ALGUMAS DEFINIÇÕES ............................................................................ 1104. PROVISÃO E OUTROS PASSIVOS ............................................................ 1115. RELAÇÃO ENTRE PROVISÃO E PASSIVO CONTINGENTE ............ 112 5.1 Distinções possíveis ............................................................................. 112
  • 7. CONTABILIDADE NA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA 136. RECONHECIMENTO................................................................................... 113 6.1 Provisão ................................................................................................. 113 6.1.1 Obrigação presente .................................................................. 113 6.1.2 Evento passado ......................................................................... 114 6.1.2.1 Gastos futuros......................................................... 115 6.1.2.2 Partes envolvidas em uma obrigação .................. 115 6.1.3 Saída provável de recursos que incorporam benefícios econômicos ............................................................................... 116 6.1.3.1 Ocorrência de várias obrigações semelhantes.... 117 6.1.4 Estimativa confiável da obrigação ......................................... 117 6.2 Passivo contingente .............................................................................. 117 6.2.1 Avaliação periódica dos passivos contingentes .................... 118 6.3 Ativo contingente ................................................................................. 118 6.3.1 Avaliação periódica dos passivos contingentes .................... 1197. MENSURAÇÃO .............................................................................................. 119 7.1 Melhor estimativa ................................................................................. 119 7.1.1 Responsável pela estimativa ................................................... 119 7.1.2 Como estimar a provisão? ...................................................... 120 7.1.3 Mensuração de obrigação única ............................................ 121 7.2 Riscos e incertezas ................................................................................ 121 7.3 Valor presente ....................................................................................... 122 7.4 Evento futuro ........................................................................................ 122 7.4.1 Efeito de legislação nova na mensuração da obrigação ...... 123 7.5 Alienação esperada de ativo ................................................................ 1238. REEMBOLSO .................................................................................................. 124 8.1 Reconhecimento da provisão (passivo) versus reconhecimento de ativo (reembolso) ............................................................................ 1249. MUDANÇA NA PROVISÃO ....................................................................... 12510. USO DE PROVISÃO ...................................................................................... 125
  • 8. CLEÔNIMO DOS SANTOS1411. APLICAÇÕES DE REGRA DE RECONHECIMENTO E DE MEN SURAÇÃO ....................................................................................................... 125 11.1 Perda operacional futura ..................................................................... 125 11.2 Contrato oneroso ................................................................................. 126 11.3 Reestruturação ...................................................................................... 127 11.3.1 Provisão para custos de reestruturação - Quando reconhecer 127 11.3.2 Evidências de que a empresa iniciou o processo de im- plantação do plano de reestruturação ................................... 128 11.3.2.1 Decisão de reestruturação .................................... 128 11.3.2.2 Implicações provenientes de obrigação não for- malizada .................................................................. 129 11.3.3 Venda de unidade operacional ............................................... 130 11.3.4 O que deve conter a provisão para reestruturação .............. 130 11.3.5 O que não deve conter a provisão par reestruturação......... 13012. DIVULGAÇÃO ............................................................................................... 131 12.1 Outras divulgações para cada classe de provisão ............................. 131 12.2 Divulgação para cada classe do passivo contingente ....................... 132 12.2.1 Formação das classes - Critérios a serem adotados............. 132 12.2.1.1 Provisão e passivo contingente oriundos do mesmo conjunto de circunstâncias ..................... 13213. APÊNDICES ................................................................................................... 133 Capítulo 7EXEMPLOS PRÁTICOS DE CONTABILIZAÇÃO E APURAÇÃO DERESULTADOS .................................................................................................... 1491. VENDA À VISTA DE UNIDADES CONCLUÍDAS................................. 1492. VENDA À VISTA DE UNIDADE NÃO CONCLUÍDA .......................... 1503. VENDA A PRAZO OU À PRESTAÇÃO DE UNIDADE CONCLUÍ DA, SEM CLÁUSULA DE CORREÇÃO MONETÁRIA.......................... 152
  • 9. CONTABILIDADE NA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA 154. VENDA A PRAZO OU À PRESTAÇÃO DE UNIDADE CONCLUÍ DA, COM CLÁUSULA DE CORREÇÃO MONETÁRIA ........................ 1535. VENDA A PRAZO OU À PRESTAÇÃO DE UNIDADE NÃO CON CLUÍDA SEM CLÁUSULA DE CORREÇÃO MONETÁRIA ................. 1556. VENDA A PRAZO OU À PRESTAÇÃO DE UNIDADE NÃO CON CLUÍDA COM CLÁUSULA DE CORREÇÃO MONETÁRIA ............... 157 Capítulo 8ASPECTOS FISCAIS - IRPJ/CSL ................................................................... 1611. INTRODUÇÃO .............................................................................................. 1612. CONTRIBUINTES ABRANGIDOS ............................................................ 1623. CONCEITO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA ............................................. 1624. NORMAS SOBRE ESTOQUE DE IMÓVEIS ............................................ 162 4.1 Registro permanente de estoque ........................................................ 163 4.2 Livro Registro de Inventário ............................................................... 164 4.3 Correção monetária dos imóveis em estoque................................... 1655. CUSTO DOS IMÓVEIS VENDIDOS ......................................................... 165 5.1 Formação do custo ............................................................................... 165 5.2 Custos pagos ou incorridos ................................................................. 167 5.2.1 Forma de contabilização para fins fiscais ............................. 167 5.3 Custos contratados ............................................................................... 168 5.3.1 Forma de contabilização para fins fiscais ............................. 169 5.4 Custos orçados ...................................................................................... 170 5.4.1 Modificação do valor orçado.......................................
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