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Direito Notarial Imobiliário MBA 14

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Legale Educacional Direito Notarial Imobiliário MBA 14 Prof. Kikunaga P r o f e s s o r : M a r c u s V i n i c i u s K i k u n a g a Advogado Mestre em Direitos Difusos e Coletivos pela Universidade
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Legale Educacional Direito Notarial Imobiliário MBA 14 Prof. Kikunaga P r o f e s s o r : M a r c u s V i n i c i u s K i k u n a g a Advogado Mestre em Direitos Difusos e Coletivos pela Universidade Metropolitana de Santos UNIMES Especialista em Direito Notarial e Registral pela Escola Paulista de Direito - EPD. Professor da Pós-Graduação em Direito Notarial e Registral Imobiliário na EPD Professor do Legale Cursos Jurídicos Professor da Pós-Graduação em Direito Imobiliário da Unicuritiba/PR Professor do Instituto Conde Matarazzo/SC Autor do Manual Lex Magister de Prática Imobiliária Notarial e Registral. Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB/SP Objetivo: Capacitar o discente a sistematizar a atividade notarial 2.1. Introdução Razões da atividade notarial: - Complexidade social (vontade + leis) = Notariado Latino vontade (assinatura) - Paz social = autenticação fatos (ata notarial) documentos 2.2. Conceito É o ramo do direito que estuda as formas de efetivar o direito material, cuja responsabilidade está afeta exclusivamente ao Tabelião de Notas. Tabelionato de Notas: É a serventia extrajudicial responsável pelas autenticações da vontade, documentos e de fatos, outorgando-lhes fé pública, além de conserva-los e gerar efetividade do direito privado. 2.3. Bem jurídico É a tutela da manifestação de vontade na efetivação do direito privado Elementos do direito notarial Instrumento + fé pública 2.5. Características do Tabelionato de Notas Imparcialidade (decorre da função) Informativo (decorre da obrigação em tutelar a vontade) Autenticador (decorre da fé pública) Conservador documental (classificadores) 2.6. Princípios P. Juridicidade (6º, II, LNR) (SP) item 1.1 Na atividade dirigida à consecução do ato notarial, atua na condição de assessor jurídico das partes, orientado pelos princípios e regras de direito, pela prudência e pelo acautelamento. 2.6. Princípios P. Juridicidade (6º, II, LNR) (RS) Art. 562 Ao Tabelião é atribuída a função de: b) colher, interpretar e formalizar juridicamente a vontade das partes; Art. 1º As normas técnicas a serem observadas pelos Notários e Registradores são as estabelecidas nesta Consolidação Normativa como subsidiária à legislação federal sobre a matéria e as decisões emanadas dos juízos competentes. 1º É dever do Notário e do Registrador manter-se atualizado em relação à legislação aplicável à função, verificando e observando as edições, alterações e revogações das leis e regulamentos, de modo que sejam aplicadas sempre as normas em vigor. 2º A aplicação de novas normas legais ou regulamentares independe de prévia modificação dos termos desta Consolidação. 2.6. Princípios P. Territorialidade (9º, LNR) (PR) Art. 3º É vedada a prática de ato notarial e registral fora do território da circunscrição para a qual o agente recebeu delegação. (MG) Art É vedado ao TN funcionar em mais de um endereço, devendo a serventia estar localizada na circunscrição para a qual o titular recebeu a delegação, em local de fácil acesso ao público e que ofereça segurança para o arquivamento de livros e documentos. (RJ) Art O Tabelião de Notas não poderá praticar atos de seu ofício fora do Município para o qual recebeu delegação. 2.6. Princípios P. Confiança (8º, L /94) Art. 8º É livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio. 2.6. Princípios P. Imediação (6º, I, LNR e 446, II, CPC/73) (SP) item 2. A função pública notarial, atividade própria e privativa do tabelião de notas, que contempla a audiência das partes, o aconselhamento jurídico, a qualificação das manifestações de vontade, a documentação dos fatos, atos e negócios jurídicos e os atos de autenticação, deve ser exercida com independência e imparcialidade jurídicas. 2.6. Princípios P. Imediação (6º, I, LNR e 446, II, CPC/73) CPC/73 - Art Compete ao juiz em especial: I - dirigir os trabalhos da audiência; II - proceder direta e pessoalmente à colheita das provas; 2.6. Princípios P. Independência (6º, II, autorizando, LNR) (MG) Art O TN, como autor do instrumento público, não está vinculado a minutas que lhe sejam apresentadas, podendo revisá-las ou negar-lhes curso, uma vez que é sua a responsabilidade pela redação dos atos notariais. (RS) Art. 570 O Tabelião, como autor do instrumento público, não está vinculado a minutas, podendo revisá-las ou negar-lhes curso. 2.6. Princípios P. Segurança (6º, II, conservando, LNR) Art. 6º Aos notários compete: II - intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam ou queiram dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os instrumentos adequados, conservando os originais e expedindo cópias fidedignas de seu conteúdo; 2.6. Princípios P. Segurança (6º, II, conservando, LNR) (SP) 2.2. A consultoria e o assessoramento jurídicos devem ser prestados por meio de informações e de esclarecimentos objetivos, particularmente sobre o melhor meio jurídico de alcançar os fins desejados pelas partes, os efeitos e consequências dos fatos, atos e negócios jurídicos a serem documentados, e visar à tutela da autonomia privada e ao equilíbrio substancial da relação jurídica, de modo a minimizar as desigualdades materiais e a proteger os hipossuficientes e os vulneráveis, tais como as crianças e os adolescentes, os idosos, os consumidores, os portadores de necessidades especiais e as futuras gerações. 2.6. Princípios P. Profilaxia (SP) item 1.3. É seu dever recusar, motivadamente, por escrito, a prática de atos contrários ao ordenamento jurídico e sempre que presentes fundados indícios de fraude à lei, de prejuízos às partes ou dúvidas sobre as manifestações de vontade. 2.6. Princípios P. Profilaxia (RJ) Art Os TN devem abster-se de lavrar escrituras relativas a negócios jurídicos de alienação de frações ideais, quando, à base de dados objetivos, apontarem indícios de fraudes e infringências às Leis nºs /79 e /01, ao ordenamento positivo normatizador do parcelamento do solo urbano e protetivo da zona rural, prejudiciais aos mananciais da fauna e da flora e a fim de proteger os ecossistemas contra a predação e a destruição causadas pela ocupação desorganizada e sem fiscalização. 2.6. Princípios P. Excelência (SP) 3.1. A competição entre os Tabeliães de Notas deve ser leal, pautada pelo reconhecimento de seu preparo e de sua capacidade profissional e praticada de forma a não comprometer a dignidade e o prestígio das funções exercidas e das instituições notariais e de registro, sem utilização de publicidade individual, de estratégias mercadológicas de captação de clientela e da intermediação dos serviços e livre de expedientes próprios de uma economia de mercado, como, por exemplo, a redução de emolumentos. 2.6. Princípios P. Imparcialidade (RS) Art Ao notário compete: XVI - aconselhar, com imparcialidade e independência, todos os integrantes da relação negocial, instruindo-os sobre a natureza e as consequências do ato que pretendam realizar; (RJ) Art Integra a atividade notarial: II - assessorar e orientar, com imparcialidade e independência, os interessados, instruindo-os sobre a natureza e as consequências do ato a ser realizado; 2.7. Estrutura jurídica Sujeitos (art. 20, Lei 8.935/94) Objeto a) Livros b) Classificadores c) Impressos de segurança Forma a) P. Diligência b) P. Escrituração 2.7. Estrutura jurídica Incidentes na escrituração 1º) No ato da escrituração a) Emendas, entrelinhas e notas marginais (50) = vedação absoluta (RS) Art. 698, 6º As emendas, rasuras, borrões, riscaduras e entrelinhas serão ressalvados no fim do texto e antes da subscrição, com referência à sua natureza e localização. (MG) Art As emendas, entrelinhas, rasuras e riscaduras devem ser evitadas, mas, caso ocorram, serão ressalvadas em tempo, ao final do texto e antes das assinaturas, fazendo-se referência a seu motivo e localização. 2.7. Estrutura jurídica Incidentes na escrituração 1º) No ato da escrituração b) Incompleta (52.2.1) = falta de assinatura = 1/3 custas (9.1. Tabela) e vedado a certidão (52.3) (SP) Não sendo assinado o ato notarial dentro do prazo fixado, a escritura pública será declarada incompleta, observando-se a legislação que trata dos emolumentos. (SP) Pelo ato notarial incompleto, serão devidos os emolumentos e custas, restando proibido o fornecimento de certidão ou traslado, salvo ordem judicial. (RS) Art. 712, 1º Na ausência de assinatura de uma das partes, o Tabelião declarará incompleta a escritura e consignará, individuando, as assinaturas faltantes, mas pelo ato serão devidos emolumentos, se imputável a qualquer das partes. 2º Na situação descrita é proibido fornecer certidão ou traslado sem ordem judicial. 2.7. Estrutura jurídica Incidentes na escrituração 1º) No ato da escrituração c) Sem efeito certificar os motivos (55) (SP) 55. Nas escrituras tornadas sem efeito, ou corrigidas em decorrência de erro imputável ao Tabelião de Notas, dever-se-ão certificar os motivos. (RS) Art. 712 Nas escrituras declaradas sem efeito, o Tabelião certificará as causas e motivos, datará e assinará o ato, sendo exigíveis os emolumentos respectivos se atribuíveis a culpa às partes. 2.7. Estrutura jurídica Incidentes na escrituração 1º) No ato da escrituração d) Em tempo (50.1) antes da assinatura e não afetar elem. Essenciais (objeto, preço e forma de pagamento) (RS) Art. 698, 7º Se o defeito ou omissão for verificado após a assinatura, em havendo espaço a seguir, será feita a corrigenda em tempo, e nova subscrição; mas, se não existir, deverá ser feita retificação em ato próprio, com a participação de todos os anteriores intervenientes no ato (MG) Art Parágrafo único. Caso se verifique o defeito ou a omissão após as assinaturas, mas antes da expedição do traslado, e havendo espaço a seguir, poderá ser feita a corrigenda em tempo, sendo a ressalva novamente por todos assinada. 2.7. Estrutura jurídica Incidentes na escrituração 2º) Após a escrituração a) Ata retificativa ou aditamento (53) (SP) 53. Os erros, as inexatidões materiais e as irregularidades, constatáveis documentalmente e desde que não modificada a declaração de vontade das partes nem a substância do negócio jurídico realizado, podem ser corrigidos de ofício ou a requerimento das partes, ou de seus procuradores, mediante ata retificativa lavrada no livro de notas e subscrita apenas pelo tabelião ou por seu substituto legal, a respeito da qual se fará remissão no ato retificado. (MG) Art Mediante escritura pública de aditamento lavrada em Livro de Notas e subscrita apenas pelo tabelião de notas, poderá ele suprir omissões e corrigir erros evidentes cometidos em escritura pública que já tenha sido objeto de traslado, se em nada for alterada a vontade das partes ou a substância do ato, anotando-se à margem da escritura pública corrigida a circunstância. 2.7. Estrutura jurídica Incidentes na escrituração 2º) Após a escrituração b) Retificação e ratificação (54) (SP) 54. Os erros, as inexatidões materiais e as irregularidades, quando insuscetíveis de saneamento mediante ata retificativa, podem ser remediados por meio de escritura de retificação-ratificação, que deve ser assinada pelas partes e pelos demais comparecentes do ato rerratificado e subscrita pelo Tabelião de Notas ou pelo substituto legal Far-se-ão remissões na escritura de retificação-ratificação e no ato rerratificado Se praticados os atos em serventias distintas, o Tabelião de Notas que lavrou a escritura de retificação-ratificação comunicará o evento, para a remissão devida, ao que realizou o ato rerratificado Pela escritura de rerratificação destinada a sanear os erros, as inexatidões materiais e as irregularidades imputáveis ao Tabelião de Notas, nada será devido a título de emolumentos e custas. Atos protocolares a) Escrituras - Declaratórias (U.E., rec. patern., inv. provisório, dep. econ., man. subs) - Translativas (CV, doação, permuta, dação) - Sucessórias (inventário, sobrepartilha) - Testamentárias (com e sem conteúdo econômico) e revogações - Constitutivas próprias (CCB/ Sep/Div./Conf. dívida/novação) - Constitutivas impróprias (Emanc./Afid/Hipoteca) - Retificatórias (reti-rati, ato retificatório, aditamento) - Extintivas (renúncia usufruto ou propriedade / quitação) Atos protocolares b) Procurações públicas (substabelecimentos/revogações) - Fins previdenciários (2.1.) - Foro em geral comum ( e 2.2.2) - Foro em geral analfabeto (2.2.3.) - Sem conteúdo econômico (2.3.) - Com conteúdo econômico - Subprocuração - Procuração em causa própria Atos protocolares c) Atas notariais 1º) Conceito: é o instrumento dotado de fé pública, de competência exclusiva do Tabelião de Notas, no qual assenta a narração de fatos jurídicos, envolvendo ou não pessoas ou coisas, constatados pelos seus sentidos (olfato, paladar, audição, visão ou tato) Atos protocolares c) Atas notariais 2º) Elementos da ata notarial são: (i) a narrativa de um fato; (ii) presença do Tabelião de Notas; (iii) presunção de autenticidade. Atos protocolares c) Atas notariais 3º) Bem jurídico: pré-constituição de prova de qualquer fato. Kioitsi Chicuta, (...) em seu sentido lógico, a prova nada mais significa do que a demonstração ou a comprovação da verdade de uma proposição, qualquer que seja sua natureza. BRANDELLI, Leonardo (coord). Ata Notarial. Porto Alegre: Sergio Antônio Fabris Ed., 2004, p. 173 Atos protocolares c) Atas notariais 4º) Natureza jurídica: (i) Plano da existência constatação do fato pelo Tabelião de Notas (PESSOALMENTE) (ii) Plano da validade forma prescrita (art. 7º, inciso III, Lei nº 8.935/94), permissão de materialização pelo preposto. (iii) Plano da eficácia - ato-fato jurídico Atos protocolares c) Atas notariais 5º) Estrutura jurídica: 5.1. Sujeito ativo: Tabelião de Notas (MG) (Provimento nº 260/CGJ/2013) - Art A ata notarial, dotada de fé pública e de força de prova pré-constituída, é o instrumento em que o tabelião, seu substituto ou escrevente, a pedido de pessoa interessada, constata fielmente os fatos, as coisas, pessoas ou situações para comprovar a sua existência ou o seu estado. (grifo nosso) Atos protocolares c) Atas notariais 5º) Estrutura jurídica: 5.1. Sujeito ativo: Tabelião de Notas (PR) (Provimento 249/2013 CGJ) - Art Ata notarial é a certificação de fatos jurídicos, a requerimento da parte interessada e por constatação pessoal do tabelião, do substituto ou do escrevente, cujo objeto não comporte a lavratura de escritura pública. Pode ser lavrada ata notarial, entre outros exemplos, para a captura de imagens e de conteúdo de sites (Internet), vistorias em objetos e lugares, bem como narração de situações fáticas, com o intuito de prevenir direitos e responsabilidades. Atos protocolares c) Atas notariais 5º) Estrutura jurídica: 5.1. Sujeito ativo: Tabelião de Notas (SC art. 817, RS art. 817 e SP item 137, cap. XIV) (SC) - Art Na lavratura da ata notarial, o tabelião deverá efetuar narração objetiva de uma ocorrência ou fato por ele constatado ou presenciado. Atos protocolares c) Atas notariais 5º) Estrutura jurídica: 5.1. Sujeito ativo: Tabelião de Notas (SC art. 817, RS art. 817 e SP item 137, cap. XIV) (RS) (Prov. nº 32/06-CGJ, atualizado até o prov. 02/2015) - Art. 628 Ata Notarial é a narração objetiva de uma ocorrência ou fato, presenciado ou constatado pelo Tabelião. Atos protocolares c) Atas notariais 5º) Estrutura jurídica: 5.1. Sujeito ativo: Tabelião de Notas (SC art. 817, RS art. 817 e SP item 137, cap. XIV) (SP) NSCGJ - Capítulo XIV - item 137. Ata notarial é a narração objetiva, fiel e detalhada de fatos jurídicos presenciados ou verificados pessoalmente pelo Tabelião de Notas. Atos protocolares c) Atas notariais 5º) Estrutura jurídica 5.2. Sujeito passivo: Qualquer pessoa (CAPAZ ou INCAPAZ) (MG) Art (...) 2º. Recusando-se o solicitante a assinar a ata, será anotada a circunstância no campo destinado à sua assinatura. (grifo nosso). Atos protocolares c) Atas notariais 5º) Estrutura jurídica 5.2. Sujeito passivo: Qualquer pessoa (CAPAZ ou INCAPAZ) (SP) 139. A ata notarial poderá: a) conter a assinatura do solicitante e de eventuais testemunhas; Atos protocolares c) Atas notariais 5º) Estrutura jurídica: 5.3. Objeto QUALQUER FATO (i) COISAS, na hipótese da narrativa da existência material ou não de algum objeto; (ii) DOCUMENTOS, que seria a situação da autenticação de documentos ou suas cópias, a verificação da presentação ou representação de uma associação, a posse por determinada pessoa ou a recusa de assinatura em documentos; Atos protocolares c) Atas notariais 5º) Estrutura jurídica: 5.3. Objeto QUALQUER FATO (iii) PESSOAS, na situação da constatação da existência ou não de uma pessoa, situação pela qual exigiria a identificação do sujeito, ou seu estado físico; e (iv) ATOS HUMANOS, que seriam as hipóteses da autenticação das ações da pessoa. RODRIGUES, Felipe Leonardo; FERREIRA, Paulo Roberto Gaiger. Tabelionato de Notas (Coleção cartórios / coordenador Christiano Cassettari). São Paulo: Saraiva, 2013, p. 106 Atos protocolares c) Atas notariais 5º) Estrutura jurídica: 5.4. Forma: (i) Extraprotocolar (FORMAÇÃO) (ii) Protocolar (EFICÁCIA) Atos protocolares c) Atas notariais Sujeitos capazes e incapazes Objetos qualquer fato jurídico Forma extraprotocolar (na sua formação) e protocolar (na sua produção de efeitos Atos protocolares d) Atas notariais para usucapião extrajudicial Da ata notarial para fins de reconhecimento extrajudicial de usucapião, além do tempo de posse do interessado e de seus sucessores, poderão constar: a) declaração dos requerentes de que desconhecem a existência de ação possessória ou reivindicatória em trâmite envolvendo o imóvel usucapiendo; Atos protocolares d) Atas notariais para usucapião extrajudicial Da ata notarial para fins de reconhecimento extrajudicial de usucapião, além do tempo de posse do interessado e de seus sucessores, poderão constar: a) (...) b) declarações de pessoas a respeito do tempo da posse do interessado e de seus antecessores; Atos protocolares d) Atas notariais para usucapião extrajudicial Da ata notarial para fins de reconhecimento extrajudicial de usucapião, além do tempo de posse do interessado e de seus sucessores, poderão constar: a) (...); b) (...); c) a relação dos documentos apresentados para os fins dos incisos II (planta), III (feitos ajuizados) e IV (justo título), do art. 216-A, Lei 6.015/73. Atos protocolares d) Atas notariais para usucapião extrajudicial Os documentos apresentados para a lavratura da ata notarial serão arquivados em classificador próprio, obedecidos, no que couber, os itens da Seção II, deste Capítulo; Aplicam-se à ata notarial de reconhecimento extrajudicial de usucapião os itens 5, 5.1 e 5.2, deste Capítulo XIV (Princípio da territorialidade). Atos protocolares d) Atas notariais para usucapião extrajudicial Base de cálculo: Enunciado nº 8 XX Congresso de Direito Notarial, realizado em 03/10/2015. A ata notarial para fins de usucapião tem conteúdo econômico. Atos protocolares d) Atas notariais para usucapião extrajudicial Prov. 65/2017 CNJ: Art. 5º A ata notarial mencionada no art. 4º deste provimento será lavrada pelo tabelião de notas do município em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele, a quem caberá alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa no referido instrumento configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei. Atos protocolares d) Atas notariais para usucapião extrajudicial Prov. 65/2017 CNJ: Art. 5º (...) 3º Finalizada a lavratura da ata notarial, o tabelião deve cientificar o requerente e consignar no ato que a ata notarial não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo apenas para a instrução de requerimento extrajudicial de usucapião para processamento perante o registrador de imóveis. 2. Do Direito Notarial 2.8. Da ata notarial Diferenças com a escritura pública Critério Escritura pública Ata notarial Objeto de tutela Consentimento Fato jurídico ou não Escrituração ma
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