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NBA - NÚCLEO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES LTDA.

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NBA - NÚCLEO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES LTDA. Centro Empresarial Mário Henrique Simonsen Avenida das Américas n Bloco n 5 Sala n 311 Barra da Tijuca - Rio de Janeiro - Brasil - CEP Tels.
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NBA - NÚCLEO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES LTDA. Centro Empresarial Mário Henrique Simonsen Avenida das Américas n Bloco n 5 Sala n 311 Barra da Tijuca - Rio de Janeiro - Brasil - CEP Tels. (21) / * LAUDO DE AVALIAÇÃO N 2.797/17 * RODOVIA ERNANI DO AMARAL PEIXOTO KM 107 BALNEÁRIO SÃO PEDRO SAPEATIBA SÃO PEDRO DA ALDEIA - RJ AVALIAÇÃO Imóvel Urbano IMÓVEL Rodovia Ernani do Amaral Peixoto, km Balneário São Pedro Sapeatiba São Pedro da Aldeia - RJ Interessado OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO VALOR VENAL DE MERCADO AGOSTO DE SUMÁRIO Assunto Página Perfil da Empresa 03 Parceiros/Clientes 04 Objetivo do Estudo 05 Metodologia 05 Princípios e Ressalvas 06 Documentação Consultada 06 Localização do Imóvel 07 Referências Importantes 07 Mapa da Região 07 Logradouros de Acesso 08 Serviços Públicos e Outros 11 Ocupação na Área de Influência do Imóvel 11 Características Gerais do Terreno 12 Benefícios Aportados ao Terreno 12 Construções 13 Legislação de Uso do Solo 15 Cálculo do Valor 15 Conclusão 19 2 PERFIL DA EMPRESA A NBA INTELIGÊNCIA DE MERCADO é uma empresa especializada em análises sobre o mercado imobiliário, com atuação em todo o território nacional, elaborando estudos técnicos que abrangem os mais variados segmentos desta atividade. Com grande expertise na área imobiliária, atua em duas áreas principais, representadas por análises quantitativas voltadas para o segmento de incorporadores e investidores do mercado imobiliário e na elaboração de laudos técnicos de avaliação, além de outros estudos correlatos. Desenvolve análises consistentemente fundamentadas em pesquisa de mercado, sendo os estudos elaborados por um corpo técnico com larga experiência de atuação nesta área. Na área de avaliação de bens, já produziu, desde a sua criação, milhares de laudos técnicos tendo como objeto imóvel urbano e rural, envolvendo desde um simples apartamento, sala comercial ou terreno, até complexos industriais e fazendas de todos os portes. Esses estudos estabelecem valores venal e locativo de mercado, passagem de ponto comercial, fundo de comércio e outros valores utilizados para lastrear operações de compra, venda e locação de imóveis. Possui um dos mais importantes acervos de dados sobre valor imobiliário do país, o qual é atualizado cotidianamente, de forma organizada e objetiva, de modo a criar bases para análises fundamentadas e precisas sobre bens desta natureza. Sua rede inclui grande número de operadores imobiliários, em todo o território nacional, garantindo, desta forma, elementos de mercado e as condições indispensáveis para a elaboração de laudos de avaliação precisos e amplamente fundamentados. Os estudos produzidos são tratados de forma confidencial, garantindo o máximo aproveitamento de uso em transações propostas pelos seus Clientes. Com um corpo profissional altamente técnico e experimentado, responsável pela determinação de milhares de valores nos últimos 35 anos a NBA atua no âmbito da Engenharia de Avaliações, sem qualquer ligação com grupos comerciais, industriais ou de prestação de serviços. Garante, desta forma, uma postura da mais absoluta isenção e seriedade na execução de suas análises. Conta em sua carteira, com centenas de clientes, entre pessoas físicas, instituições financeiras, órgãos governamentais, empresas comerciais e industriais, consultorias tributárias, construtoras, incorporadores e fundos imobiliários nacionais e estrangeiros. 3 PARCEIROS/CLIENTES Nesta página estão indicados alguns, entre centenas de Clientes/Parceiros que já utilizaram estudos da NBA para lastrear suas transações imobiliárias e tomadas de decisão sobre assuntos desta natureza. 4 OBJETIVO DO ESTUDO O presente estudo patrimonial, solicitado pelo OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, tem por finalidade a determinação do valor venal de mercado do imóvel situado na Rodovia Ernani do Amaral Peixoto, na altura do seu km 107, pista sentido Iguaba-São Pedro da Aldeia, em Sapeatiba Balneário São Pedro - Zona Urbana do Primeiro Distrito do Município de São Pedro da Aldeia Estado do Rio de Janeiro. METODOLOGIA Conforme determina a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através de sua NBR , que trata dos procedimentos e metodologia aplicáveis na avaliação de imóveis urbanos em todo o território nacional, foram procedidas vistoria no local, consultas junto a Prefeitura Municipal e outras repartições públicas a nível estadual e federal, bem como à ampla pesquisa de mercado, enfocando notadamente o segmento imobiliário em que se insere a propriedade em exame. A vistoria buscou através do levantamento das características do imóvel e de sua circunvizinhança imediata, criar o arcabouço necessário ao desenvolvimento da análise mercadológica. As consultas junto aos órgãos públicos esclareceram a situação da propriedade face às restrições impostas pela Lei do Uso do Solo, de forma a apreciar o potencial de utilização do bem. Valor do Terreno Para a determinação da parcela do valor da propriedade referente ao valor do terreno que a integra, procedeu-se a uma abrangente pesquisa imobiliária dirigida especificamente para terrenos com semelhantes características de uso às daqueles em estudo. Para tanto, foram compulsadas as seções de classificados dos principais periódicos, obtidas em nosso banco de dados as mais recentes informações sobre transações ocorridas na região e ouvidos pareceres dos mais atuantes operadores do mercado, principalmente aqueles especializados na zona em que se localiza a propriedade aqui enfocada. O método utilizado nesta análise foi o comparativo, através do qual o valor do bem é obtido pela comparação de dados de mercado, relativos a outros imóveis que guardem similaridade com a propriedade em estudo. Dentro da escala de confiança da metodologia adotada, este estudo classifica-se como avaliação de precisão normal. 2.2 Valor das Benfeitorias (Obras Civis) No cálculo do valor das benfeitorias, foi adotado o critério da reprodução de custo ou enquadramento, que consiste em determinar o preço de uma edificação ou outra benfeitoria, com as mesmas características daquelas em análise, aplicando-se sobre a mesma um fator de adequação ou depreciação, que considera entre outros itens importantes, o seu padrão construtivo, funcionalidade, idade e estado geral de conservação. 5 As estimativas de custos utilizados foram obtidas através de orçamentos sumários, simulações adotadas em publicações especializadas e consultas específicas a construtores e empreiteiros. PRINCÍPIOS E RESSALVAS As análises, opiniões e conclusões expressas no presente trabalho, são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos efetuados por nossa equipe, admitindo-se, como verdadeiras as informações a nós prestadas por terceiros. O laudo é elaborado com estrita observância aos postulados constantes no Código de Ética profissional do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia. Não foram efetuadas investigações específicas no que se refere a defeitos em títulos, invasões, hipotecas, superposição de divisas e outros, por não integrarem o objetivo desta avaliação. No laudo, presume-se que as medidas constantes na documentação utilizada estejam corretas e que o título de propriedade seja bom. Finalizando, cabe salientar, que para efeito da presente avaliação, o imóvel foi admitido como livre e desembaraçado de quaisquer impedimentos judiciais ou extrajudiciais, que possam vir a influir de algum modo na posse e usufruto imediato do mesmo, na eventualidade deste ser objeto de transação de compra e venda. DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA Foram utilizados como elementos auxiliares na elaboração deste estudo, documentos fornecidos pela Consulente ou pelo Proprietário do imóvel, bem como elementos de domínio público, tais como, plantas, mapas e fotografias aéreas colhidas junto a órgãos públicos e privados geradores de informações pertinentes aos objetivos deste estudo. Cópia de Certidões do Cartório do Registro de Imóveis do Primeiro Distrito de São Pedro da Aldeia (RJ), referentes às matrículas n s a , datadas de 15/09/2006; Cópia de laudo de avaliação do imóvel, elaborado pela empresa Apsis, contendo descritivo, fotografias e quadro de áreas das edificações que compõem o imóvel, datado de 02/12/2012; Cópia de planta de São Pedro da Aldeia, na escala de 1:16.000; Fotografia aérea do Google. 6 LOCALIZAÇÃO Localização: Rodovia Ernani do Amaral Peixoto, na altura do km 107 (pista sentido Iguaba-São Pedro da Aldeia), em esquina com as ruas Assuruá, lado ímpar e Nossa Senhora de Fátima, lado par, com frente também para o final da Rua São Judas Tadeu, na quadra definida por esses logradouros e a Rua do Oriente. Localidade: Balneário São Pedro. Município: São Pedro da Aldeia. Zona: Urbana. Estado: Rio de Janeiro. REFERÊNCIAS IMPORTANTES PONTOS DE INTERESSE RELEVÂNCIA LOCAL/REGIONAL DISTÂNCIA (km) Rua São João Via Principal 2,7 Avenida São Pedro (Centro) Comercio Principal 3,7 Praça da Matriz Comercio Principal 4,9 MAPA DA REGIÃO Localização do Imóvel / Sem Escala 7 LOGRADOURO DE ACESSO RODOVIA ERNANI DO AMARAL PEIXOTO (RJ-106) Artéria Principal no Bairro: sim. Ocupação Predominante: comercial. Traçado: retilíneo. Perfil Longitudinal: plano/horizontal. Perfil Transversal: em curva suave. Pistas de Rolamento: duas, asfaltadas. Passeios: sem calçamento. Arborização: incipiente. Iluminação: lâmpadas a vapor de mercúrio. Largura: cerca de 60m. Fluxo de Veículos: moderado/intenso. Sentido do Tráfego: mão dupla. Fluxo de Pedestres: reduzido. Acessibilidade: não. Ciclovia: não. Obras: não. Rodovia Ernani do Amaral Peixoto Rodovia Ernani do Amaral Peixoto Junto com a Via Lagos constitui uma das principais rodovias que ligam a Região dos Lagos à cidade de Niterói e por extensão com o Rio de Janeiro. No trecho para o qual possui testada o imóvel em estudo, possui duas pistas separadas por canteiro central, apresentando como peculiaridade apresentar ao longo de parte da testada da propriedade voltada para a mesma, uma passarela de travessia elevada, executada em elementos metálicos e concreto armado. Nos finais de semana e épocas de temporada de verão, em função da Região dos Lagos ser muito demandada por turistas e veranistas, acolhe grande fluxo de veículos, chegando a formar congestionamentos. 8 LOGRADOURO DE ACESSO RUA NOSSA SENHORA DE FÁTIMA Artéria Principal no Bairro: não. Ocupação Predominante: residencial. Traçado: retilíneo. Perfil Longitudinal: plano/horizontal. Perfil Transversal: em curva suave. Pista de Rolamento: sem calçamento. Passeios: sem calçamento. Arborização: incipiente. Iluminação: lâmpadas a vapor de mercúrio. Largura: cerca de 18m. Fluxo de Veículos: reduzido. Sentido do Tráfego: mão dupla. Fluxo de Pedestres: reduzido. Acessibilidade: não. Ciclovia: não. Obras: não. Rua Nossa Senhora de Fátima Rua Nossa Senhora de Fátima Trata-se de logradouro de caráter secundário na malha viária local, possuindo como peculiaridade abrigar a delegacia da Policia Civil e uma base da Policia Militar do Rio de Janeiro, logo nos seus primeiros metros a partida da rodovia, trecho fronteiro a uma das testadas do imóvel em estudo. Como a maior parte das ruas que compõem o Balneário São Pedro, é somente parcialmente urbanizada, apresentando pista caixa de rolamento em mau estado de conservação, mesmo em tempos menos chuvosos. 9 LOGRADOURO DE ACESSO RUA ASSURUÁ Artéria Principal no Bairro: não. Ocupação Predominante: residencial. Traçado: retilíneo. Perfil Longitudinal: plano/horizontal. Perfil Transversal: em curva suave. Pista de Rolamento: parcialmente calçada. Passeios: sem calçamento. Arborização: incipiente. Iluminação: lâmpadas a vapor de mercúrio. Largura: cerca de 18m. Fluxo de Veículos: reduzido. Sentido do Tráfego: mão dupla. Fluxo de Pedestres: reduzido. Acessibilidade: não. Ciclovia: não. Obras: não. Rua Assuruá Rua Assuruá Trata-se de logradouro de caráter secundário na malha viária local, sendo utilizada como principal via de acesso ao imóvel em estudo atualmente. Após os seus primeiros metros a partir da rodovia, trecho que coincide com a testada da propriedade em exame, assemelha-se à Rua Nossa Senhora de Fátima, sendo somente parcialmente urbanizada, apresentando pista caixa de rolamento em mau estado de conservação, mesmo em tempos menos chuvosos. Nota: o terreno possui uma pequena testada voltada para o final da Rua São Judas Tadeu. 10 SERVIÇOS PÚBLICOS E OUTROS DISPONÍVEIS Básicos: a região beneficia-se de rede distribuidora de água e energia elétrica (luz e força), gás, telefone, coleta de lixo, entrega postal, escolas, delegacia e ronda policial, além de pronto atendimento do Corpo de Bombeiros. Comerciais: ao longo da Rodovia Ernani do Amaral Peixoto está disponível boa concentração de estabelecimentos comerciais de atendimento básico. Num raio mais amplo, já na área central da cidade, existe excelente núcleo comercial, abrigando lojas de praticamente todos os ramos desta atividade, inclusive supermercados e agência dos principais bancos que atuam no país. Transportes Coletivos: pela própria rodovia circulam diversas linhas de ônibus, locais e intermunicipais, estabelecendo ligações frequentes com o Centro e diversos outros bairros da cidade, bem como com localidades próximas, tais como Iguaba e Cabo Frio. OCUPAÇÃO NA ÁREA DE INFLUÊNCIA DO IMÓVEL Predominante: ao longo da rodovia, desde o trecho entre o acesso à Via Lagos e a entrada para a parte mais central da cidade, a ocupação é predominantemente comercial, formada por postos de abastecimento de combustíveis, lojas de venda de materiais de construção, oficinas de manutenção e comercio básico. Vale mencionar, a proximidade da delegacia da polícia civil, o posto base da polícia militar; um posto de atendimento do Detran e uma unidade do Corpo de Bombeiros, todos situados num raio máximo de 100m do imóvel em estudo. Vista Aérea da Região 11 Complementar: num raio mais amplo a ocupação é formada basicamente por residenciais unifamiliares de médio e bom padrão, algumas das quais agrupadas em condomínios fechados, boa parte delas utilizadas como segunda moradia, por veranistas. CARACTERÍSTICAS GERAIS DO IMÓVEL CARACTERÍSTICAS DO TERRENO Matrículas: a ; Configuração: irregular; Testada: aproximadamente 255m de frente contínua, sendo cerca de 189m para a Rodovia Ernani do Amaral Peixoto; Dimensões e confrontações: de acordo com as certidões apresentadas, o terreno que compõe o imóvel apresenta a seguinte área, dimensões e confrontações ,44m² (dezesseis mil, cento e nove metros e quarenta e quatro centímetros quadrados), frente em 04 (quatro) linhas, a primeira em linha reta com 28,50 (vinte e oito metros e cinquenta centímetros) para a Alameda A, a segunda de 6,00m (seis metros) em linha curva para a Alameda A, e a terceira de 30,00m (trinta metros) em linha curva Rodovia Amaral Peixoto, e a quarta de 6,00m (seis metros) em curva para a Rodovia Amaral Peixoto e Alameda A e Alameda A ; fundos com 38,00m (trinta e oito metros), confrontando com a Alameda B ; lado direito em 05 (cinco) linhas, a primeira com 20,00m (vinte metros), a segunda de 78,50m (setenta e oito metros e cinquenta centímetros), a terceira de 15,80m (quinze metros e oitenta centímetros), a quarta de 37,50m (trinta e sete metros e cinquenta centímetros) e a quinta de 7,00m (sete metros) em linha curva confrontando todas essas linhas com a Rodovia Amaral Peixoto. E lado esquerdo em 09 (nove) linhas, a primeira de 50,00m (cinquenta metros), a segunda de 30,00m (trinta metros), confrontando essas linhas com os lotes 05 e 06 da mesma quadra, a terceira com 33,00m (trinta e três metros), confrontando com o lote nº 52 da mesma quadra, a quarta de 15,00m (quinze metros), a quinta de 12,00m (doze metros), a sexta de 25,00m (vinte e cinco metros), confrontando essas linhas com a Rua 19, a sétima de 33,00m (trinta e três metros), confrontando com o lote nº 49 da mesma quadra, a oitava de 11,00m (onze metros), e a nona de 50,00m (cinquenta metros), confrontando essas linhas com lote nº 30 da mesma quadra... Área: ,44m². Topografia: apresenta-se, de modo geral, plano e com perfil praticamente horizontal, situado levemente acima dos níveis dos logradouros de situação. BENEFÍCIOS APORTADOS AO TERRENO A delimitação do terreno, parcial na área ocupada pela empresa Prolagos, é realizada por meio de elementos de concreto e telado metálico 12 As áreas livres do terreno são parcialmente calçadas na parte ocupada pela Prolagos, apresentando pátios para estacionamento, passeios e canteiros ajardinados. Luminárias especiais a vapor de mercúrio suportadas por postes de concreto iluminam boa parte das áreas livres do terreno. Aspecto Parcial do Imóvel CARACTERÍSTICAS DAS CONSTRUÇÕES Ocupando a maior parte do terreno acima descrito e caracterizado, há um conjunto de construções de fins comerciais, com cerca de 25 anos e idade (estimativa), ocupada atualmente pela Prolagos, empresa responsável pelos serviços de saneamento básico dos municípios de Cabo Frio, Búzios, Iguaba Grande, Arraial do Cabo e São Pedro da Aldeia. As edificações são representadas por uma portaria, um prédio principal composto de 3 pavimentos e mezanino, dois galpões de pequeno porte e uma construção de apoio abrigando refeitório e vestiários. As áreas construídas poderão ser visualizadas no quadro a seguir. ÁREAS CONSTRUÍDAS (m²) Edificação Área Construída Portaria 13,69 Construção Principal (escritórios) 2.626,83 Galpão ,66 Galpão ,64 Construção de Apoio (refeitório/vestiários) 147,06 Total 3.581,88 Nota: o mezanino mede 275,48m² 13 O padrão de acabamento é médio e o estado de conservação até onde se pode observar é bom. RESUMO DE ÁREAS A partir da documentação fornecida pela Consulente, bem como dos levantamentos de medidas procedidos no local, são as seguintes as áreas das partes que compõem o imóvel. QUADRO DE ÁREAS (m²) Terreno ,44 Construções 3.581,88 mede 275,48m². 14 LEGISLAÇÃO DE USO DO SOLO As consultas de praxe realizadas junto à Prefeitura Municipal de São Pedro da Aldeia não indicaram nenhum dispositivo legal que afete ao imóvel em estudo ou suas cercanias imediatas, Não nos estenderemos quanto ao reaproveitamento do terreno em virtude do conjunto de construções nele existente representar ocupação coerente do mesmo, não cabendo admitir a sua demolição para novo aproveitamento. É também importante lembrar, que os dados acima são decorrentes de consulta verbal realizada junto aos órgãos técnicos da prefeitura municipal e análise parcial da legislação em vigor, sendo importante para um parecer definitivo, que sejam confirmados através de documento formal emitido pela municipalidade e órgãos estaduais envolvidos na aprovação de projetos na região. CALCULO DO VALOR DO IMÓVEL A determinação do valor da propriedade será realizada, conforme já esclarecido nas preliminares deste estudo, aferindo-se o valor do terreno através do método comparativo de dados de mercado e o da benfeitoria existente sobre o mesmo, pelo critério do custo de reposição depreciado, ao qual poderá ser acrescido um fator de comercialização, positivo ou negativo, conforme indiquem as condições do mercado no que diz respeito à sua liquidez no caso de uma eventual operação de compra e venda. A expressão matemática que traduz este raciocínio é a seguinte: Onde: VI = (VT + VB) x FC VI = Valor do Imóvel; VT = Valor do Terreno VB = Valor das Benfeitorias FC = Fator de Comercialização VALOR DO TERRENO (VT) Atendendo aos procedimentos recomendados pela NBR , serão desenvolvidos a seguir, os cálculos necessários à definição do valor unitário aplicável ao terreno que compõe o imóvel em exame. Para tanto, foram selecionados, dentro do universo pesquisado, aqueles dados comparativos de mercado, que, por sua natureza de uso e similaridade, representassem base confiável para a determinação do seu valor. Esses elementos comparativos, fundamentos principais desta análise, receberam o tratamento matemático e estatístico adequados à análise que aqui se desenvolve, de forma a que o valor expresso na co
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