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Reunião Pública de dezembro de 2016 / EZ Towers

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Agenda Reunião Pública de dezembro de 2016 / EZ Towers 14:30hrs Abertura Felipe Góes (CEO) 14:45hrs Panorama do Mercado de Escritórios SP/RJ e Desempenho Comercial da São Carlos Marcelo Scarabotolo
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Agenda Reunião Pública de dezembro de 2016 / EZ Towers 14:30hrs Abertura Felipe Góes (CEO) 14:45hrs Panorama do Mercado de Escritórios SP/RJ e Desempenho Comercial da São Carlos Marcelo Scarabotolo (COO) 15:00hrs Apresentação Institucional Fernanda Fontes (CIO) Felipe Góes (CEO) 15:45hrs Desempenho Financeiro Fabio Itikawa (CFO) 16:00hrs Q&A e Encerramento 16:20 hrs Visita técnica ao EZ Towers 1 Agenda Reunião Pública de dezembro de 2016 / EZ Towers 14:30hrs Abertura Felipe Góes (CEO) 14:45hrs Panorama do Mercado de Escritórios SP/RJ e Desempenho Comercial da São Carlos Marcelo Scarabotolo (COO) 15:00hrs Apresentação Institucional Fernanda Fontes (CIO) Felipe Góes (CEO) 15:45hrs Desempenho Financeiro Fabio Itikawa (CFO) 16:00hrs Q&A e Encerramento 16:20 hrs Visita técnica ao EZ Towers 2 Principais Mensagens ANÁLISE SETORIAL (ATÉ SET/16) Oferta: SP: +217 mil m 2 de novo estoque RJ: +200 mil m 2 de novo estoque Demanda: Retração em função do cenário político/econômico Pressão nos preços de locação Vacância: SP: ~20% RJ: ~30% Pouca Atividade de M&A Cenário Macro Econômico: Taxas de juros elevadas Retração da atividade econômica Elevação da taxa de desemprego 3 Principais Mensagens SÃO CARLOS (ATÉ SET/16) Desempenho Operacional: 80 mil m 2 em novas locações 9 centros de varejo de conveniência inaugurados 98% de locação do EZ Towers Torre A 100% de locação do Morumbi Park Redução da taxa vacância física de 15,1% para 10,7% em 12 meses Lucro Líquido 9M16: R$ 69,9 milhões Valorização do portfólio: Valor de mercado: R$ 4,3 bilhões (+2% yoy na mesma base de ativos) Saldo de caixa: R$ 294 milhões M&A: Venda do Top Center por R$ 152,6 milhões 4 Agenda Reunião Pública de dezembro de 2016 / EZ Towers 14:30hrs Abertura Felipe Góes (CEO) 14:45hrs Panorama do Mercado de Escritórios SP/RJ e Desempenho Comercial da São Carlos Marcelo Scarabotolo (COO) 15:00hrs Apresentação Institucional Fernanda Fontes (CIO) Felipe Góes (CEO) 15:45hrs Desempenho Financeiro Fabio Itikawa (CFO) 16:00hrs Q&A e Encerramento 16:20 hrs Visita técnica ao EZ Towers 5 set/16 Evolução do mercado de edifícios corporativos São Paulo Estoque Total São Paulo Estoque Total por Qualidade (m 2 milhões) 7,0 6,4 5,5 5,7 5,9 6,1 7,3 7,8 8,0 Outros sem ACC 43% Classe A 11% mil m 2 Triple A 11% mil m 2 Total analisado: 57% ou ~7,8 mm m 2 em 2015 Outros com ACC 35% Fonte: CBRE 6 set/16 Evolução do mercado de edifícios corporativos Rio de Janeiro Estoque Total Rio de Janeiro Estoque Total por Qualidade (m 2 milhões) Outros sem ACC 39% Classe A 16% mil m 2 2,6 2,7 2,8 3,0 3,1 3,3 3,6 3,7 3,9 Triple A 6% 451 mil m 2 Outros com ACC 38% Total analisado: 52% ou ~3,7 mm m 2 em 2015 Fonte: CBRE 7 Oferta e demanda de edifícios corporativos São Paulo 25% % 15% 10% 7,4% 10,0% 14,1% 15,6% 16,9% 16,1% 13,0% 8,8% 6,6% 10,5% 12,8% 16,9% 19,8% % 5,5% 3,9% 3,6% 6,1% % Set/16 Vacância (%) Novo Estoque (mil m2) Absorção Líquida (mil m2) -200 Fonte: CBRE 8 Oferta e demanda de edifícios corporativos Rio de Janeiro 35% 30% 30,4% % % 17,8% % 10% 5% 5,3% 5,7% 8,4% 10,1% 8,4% 6,8% 8,0% 6,4% 4,6% 3,7% 2,0% 4,1% 6,0% 8,5% 13,7% % Set/16 Vacância Novo Estoque Absorção Líquida -150 Fonte: CBRE 9 O fenômeno do movimento Flight to Quality em São Paulo Flight to Quality Movimento de migração das empresas para imóveis de melhor qualidade visando melhorar a ocupação e otimizar custos DESOCUPAÇÃO OCUPAÇÃO EXPANSÃO 20% AAA 11% B 15% B 48% A 22% A 26% AAA 60% Fonte: São Carlos / CBRE / 4T15 10 O fenômeno do movimento Flight to Quality no Rio de Janeiro Flight to Quality Movimento de migração das empresas para imóveis de melhor qualidade visando melhorar a ocupação e otimizar custos DESOCUPAÇÃO OCUPAÇÃO EXPANSÃO 31% A 15% C 17% AAA 8% B 27% B 19% C 35% A 48% Fonte: São Carlos / CBRE / 4T15 11 Mesmo em um mercado desafiador, a São Carlos apresenta taxas de vacância consistentemente inferiores às médias de mercado Vacância total do portfólio 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 30,0% 19,8% 10,7% 5,0% 0,0% Set/16 Mercado RJ Mercado SP São Carlos Fonte: Mercado RJ e SP: CBRE Vacância física São Carlos = ABL vaga/abl total (excl. imóveis não operacionais); Vacância financeira: estimativa de receita potencial para as áreas vagas/estimativa de receita total com locações 12 Cases de Sucesso de Locação nos últimos 12 meses EZ TOWERS TORRE A C.E. CALENDÁRIA Entregue no 1T15 ABL: 47 mil m² 98% ocupado em Set/16 Certificação LEED C&S Gold Perfil locatários: multinacional, consultorias e empresas de serviço Retrofit concluído em Dez/15 ABL: 6 mil m² 100% locado em Dez/15 Monousuário Prazo do contrato: 5 anos Localização privilegiada 13 Cases de Sucesso de Locação nos últimos 12 meses SPOP X JARDIM EUROPA Retrofit concluído no 2T16 ABL: 3,3 mil m 2 100% locado em Abr/16 Monousuário Prazo do contato: 10 anos Localizado na Chácara Santo Antônio (SP) Retrofit concluído no 1T15 ABL: 9 mil m 2 100% ocupado Certificação LEED C&S Gold Locatários de 1ª linha Localizado premium em SP 14 Cases de Sucesso de Locação nos últimos 12 meses MORUMBI PARK ATUAL PROJETO Retrofit iniciado em Dez/15 100% locado em Abr/16 ABL: 22,2 mil m 2 + expansão Monousuário Prazo do contrato: 33 anos Localizado na Marginal Pinheiros (SP) 15 Serviços Construção Bancos Seguros Varejo Telecom Governo Indústria Óleo&Gás TI Outros 1º 2º 3º 4º 5º 6º 7º 8º 9º 10º A São Carlos conta com um mix diversificado de locatários de primeira linha Locatários por setor (% da receita) 10 Maiores Locatários (% da receita) 24% 15% 7% 7% 6% 5% 9% 8% 7% 7% 6% 6% 5% 5% 9% 3% 3% 3% 2% 2% 2% Principais Clientes 16 Agenda Reunião Pública de dezembro de 2016 / EZ Towers 14:30hrs Abertura Felipe Góes (CEO) 14:45hrs Panorama do Mercado de Escritórios SP/RJ e Desempenho Comercial da São Carlos Marcelo Scarabotolo (COO) 15:00hrs Apresentação Institucional Fernanda Fontes (CIO) Felipe Góes (CEO) 15:45hrs Desempenho Financeiro Fabio Itikawa (CFO) 16:00hrs Q&A e Encerramento 16:20 hrs Visita técnica ao EZ Towers 17 Estratégia clara e definida: investir em ativos com alto potencial de valorização em 2 regiões e 2 segmentos Geografias: São Paulo e Rio de Janeiro Jardim Europa EZ Towers - Torre A C.A. Cidade Nova Classes de Ativos: Edifícios Corporativos e Centros de Varejo de Conveniência C.E. Botafogo Sumaré - Villa Flora São Paulo - Ellis Maas 18 Perfil do Portfólio 84 PROPRIEDADES: R$ 4,3 bilhões Classes de Ativos (% valor de mercado) Geografias (% valor de mercado) Edifícios Corporativos 90% São Paulo 58% Varejo de Conveniência 10% Rio de Janeiro 42% Nota: Set/16 19 Portfólio de edifícios corporativos de alto padrão nas principais regiões do país 27 PROPRIEDADES: R$ 3,9 bilhões EZ Towers Torre A Centro Empresarial do Aço Jardim Europa São Paulo C.A. Cidade Nova Centro Empresarial Botafogo Edifício Generali Rio de Janeiro Nota: Set/16 20 ... nas melhores regiões de São Paulo Jardim Europa EZ Towers A CASA Itaim Center 2 Corporate Plaza CEA Mykonos SPOP II e X Ericsson Morumbi Park 9 10 BrasilPrev Nota: Set/16 21 ...e do Rio de Janeiro Cidade Nova CE Região Portuária CE Botafogo 2 Arcos da Lapa 7 Latitude Visconde de Ouro Preto Souza Cruz Generali CE Urca Candelária 62 Ed. Passeio Pasteur Nota: Set/16 João Ursulo City Tower 22 Modelo de negócios baseado na reciclagem contínua do portfólio de edifícios corporativos Financiamento de Novos Projetos AQUISIÇÃO investir em projetos com capacidade de apreciação GESTÃO ATIVA agregar valor ao imóvel via retrofit, redução da vacância e reposicionamento VENDA vender ativos consolidados, capturando valor 23 Venda de ativos consolidados Top Center Borges Lagoa Antonio Carlos Brazilian Financial Center Data da compra Dez/2004 Abr/2007 Mar/2008 Fev/2010 Valor da compra R$ 63 milhões R$ 26 milhões R$ 11,5 milhões R$ 108 milhões Data da venda Dez/ Jul/2016 Out/2014 Out/2013 Valor da venda R$ 35,0 milhões + R$ 152,6 milhões R$ 104,9 milhões R$ 250,0 milhões TIR real (% a.a.) 59% 32% 35% 24 Nossa missão é oferecer a melhor solução para o varejo de conveniência 57 PROPRIEDADES: R$ 447 milhões Jaguariúna Centro Sumaré Vila Flora Itatiba Centro Vilar dos Teles RJ Jacareí Vila Branca São Paulo Ellis Maas Nota: Set/16 25 Nossos centros estão localizados em regiões com alto potencial de consumo 24 centros inaugurados 8 centros em fase pré-operacional 25 centros em desenvolvimento 9 centros inaugurados até Nov/16 CASTELO 2 inaugurados 3 pré operacionais 8 em desenvolvimento São José do Rio Preto SÃO PAULO Franca Ribeirão Preto Araraquara CAMPINAS II 2 pré operacionais 10 em desenvolvimento CAMPINAS I 8 inaugurados 1 pré operacional 5 em desenvolvimento Pres. Prudente Bauru RIO DE JANEIRO Campinas Macaé Taubaté GRANDE SÃO PAULO 6 inaugurados 1 pré operacional 3 em desenvolvimento Sorocaba São Paulo São José dos Campos VALE DO PARAÍBA RIO DE JANEIRO 3 inaugurados 5 inaugurados 1 pré operacional 26 O modelo de negócios do segmento de varejo de conveniência está baseado na atuação em toda cadeia de valor Prospecção de terrenos Desenvolvimento dos centros Locação Operação 27 A contínua valorização do portfólio da São Carlos demonstra a assertividade do seu modelo de negócios Valor do Portfólio (R$ bilhões) 4,6 4,5 4,4 4,3 3,6 2,8 1,6 1,7 1,4 2,1 0,6 set/06 set/07 set/08 set/09 set/10 set/11 set/12 set/13 set/14 set/15 set/16 +32% +9% +11% +25% +26% +20% +11% +3% +0% +2% Apreciação sobre a mesma base de imóveis Nota: Comparativo na mesma base é feita pela consultoria CBRE em setembro de cada ano 28 Agenda Reunião Pública de dezembro de 2016 / EZ Towers 14:30hrs Abertura Felipe Góes (CEO) 14:45hrs Panorama do Mercado de Escritórios SP/RJ e Desempenho Comercial da São Carlos Marcelo Scarabotolo (COO) 15:00hrs Apresentação Institucional Fernanda Fontes (CIO) Felipe Góes (CEO) 15:45hrs Desempenho Financeiro Fabio Itikawa (CFO) 16:00hrs Q&A e Encerramento 16:20 hrs Visita técnica ao EZ Towers 29 Modelo de Gestão Valores Definição de metas Cultura de dono Política de incentivos 30 Valores Ética Atitude de Dono Relacionamento Meritocracia Equipe 31 Cultura de dono : Alinhamento de interesses e visão de longo prazo 1 Desenvolvimento de gente 2 Metas alinhadas para todos os colaboradores 3 Política de incentivos de longo prazo 4 Mesmo grupo de controle desde a criação da companhia 32 Definição de Metas Sonho de longo prazo Plano de negócio de 3 anos (Julho) Orçamento e metas da Companhia (Novembro) Proposta realizada pela Diretoria Aprovado pelo Conselho de Administração O desdobramento das metas garante o alinhamentos dos colaboradores com o plano de negócio Metas individuais* (Dezembro) *Conselho de administração aprova as metas individuais dos diretores executivos 33 Política de incentivos: meritocracia Membros do Conselho Salário base reduzido Plano de stock option Diretores executivos Variável determinado pela combinação das metas da Companhia (tamanho do bolo) e metas individuais (fatia do bolo) Plano de stock option desenhado para reter % do bônus Gestores selecionados Variável determinado por metas individuais e pela meta de EBITDA da Companhia Plano de stock option desenhado para reter % do bônus Colaboradores Variável determinado por metas individuais e pela meta de EBITDA da Companhia 34 Agenda Reunião Pública de dezembro de 2016 / EZ Towers 14:30hrs Abertura Felipe Góes (CEO) 14:45hrs Panorama do Mercado de Escritórios SP/RJ e Desempenho Comercial da São Carlos Marcelo Scarabotolo (COO) 15:00hrs Apresentação Institucional Fernanda Fontes (CIO) Felipe Góes (CEO) 15:45hrs Desempenho Financeiro Fabio Itikawa (CFO) 16:00hrs Q&A e Encerramento 16:20 hrs Visita técnica ao EZ Towers 35 Receita bruta com locações tem apresentado crescimento consistente nos últimos anos Receita Bruta Recorrente (R$ milhões) 227,5 274,5 295,8 284,7 319,1 238,3 227, M15 9M A São Carlos entrega historicamente margens EBITDA superiores a 80% EBITDA Recorrente (R$ milhões) 176,7 214,0 236,7 226,7 253,1 188,4 171, M15 9M16 Margem EBITDA 83% 83% 85% 85% 84% 84% 80% 20 22 Track record de crescimento com elevada rentabilidade Lucro Líquido (R$ milhões) 96,4 221,0 249,0 120,9 163,1 153,9 69, M15 9M A São Carlos manteve o NAV por ação estável apesar da deterioração das condições do setor NAV Net Asset Value (R$ milhões) e NAV por ação (R$/ação) 2.467, , , , , ,6 Dez/11 Dez/12 Dez/13 Dez/14 Dez/15 Set/16 NAV/ação (R$) 51,2 49,7 57,1 58,2 53,2 52, Endividamento: perfil longo e custo equivalente a 86% do CDI Destaques R$ milhões Set/16 Dívida Bruta 1.680,6 Disponibilidades (294,3) Dívida Líquida 1.386,4 Dívida Líquida/EBITDA recorrente 5,8x Dívida Líquida/Valor do Portfólio 31,9% Custo Médio Nominal 12,2% a.a. Dívida por Indexador TR 94% IGPM 1% CDI 2% IPCA 3% Cronograma de Amortização da Dívida (R$ milhões) Set/16 Prazo Médio: 10 anos Custo: 86% CDI 1 362,7 33,0 142,4 155,0 168,8 179,8 188,3 177,4 158,8 114, Considera CDI de 14,25% a.a. em set/16 10 Agenda Reunião Pública de dezembro de 2016 / EZ Towers 14:30hrs Abertura Felipe Góes (CEO) 14:45hrs Panorama do Mercado de Escritórios SP/RJ e Desempenho Comercial da São Carlos Marcelo Scarabotolo (COO) 15:00hrs Apresentação Institucional Fernanda Fontes (CIO) Felipe Góes (CEO) 15:45hrs Desempenho Financeiro Fabio Itikawa (CFO) 16:00hrs Q&A e Encerramento 16:20 hrs Visita técnica ao EZ Towers 41 Q&A 42 Agenda Reunião Pública de dezembro de 2016 / EZ Towers 14:30hrs Abertura Felipe Góes (CEO) 14:45hrs Panorama do Mercado de Escritórios SP/RJ e Desempenho Comercial da São Carlos Marcelo Scarabotolo (COO) 15:00hrs Apresentação Institucional Fernanda Fontes (CIO) Felipe Góes (CEO) 15:45hrs Desempenho Financeiro Fabio Itikawa (CFO) 16:00hrs Q&A e Encerramento 16:20 hrs Visita técnica ao EZ Towers 43 Linha do Tempo Fundações Estruturas Jan/13: São Carlos adquire a Torre A pelo valor de R$ 564 milhões Elevadores Fachadas Construtora: EZ TEC Out/14: Pré locação de 35% da ABL Set/13: Pré locação de 25% da ABL Jan/15: Conclusão e Entrega - ABL: 47 mil m 2 - Pavimento tipo: m 2 - LEED C&S Gold - Projeto: Carlos Ott Dez/15: 69% locado Set/16: 98% locado Principais Características Técnicas 26 pavimentos de escritório + 7 pavimentos de garagem vagas + valet parking 22 elevadores (sendo 16 com chamada antecipada) Ar-condicionado com sistema VrF (Volume refrigerante Variável) a água 6 Geradores (5,9 MW) 100% do empreendimento 319 Câmeras de Segurança / monitoramento remoto Café Certificação LEED Core & Shell Gold Coleta Seletiva Água de reuso Compostagem Visita Guiada 1. HELIPONTO 2. PAVIMENTO TIPO 3. CENTRAL DE SEGURANÇA E BUILDING MANAGEMENT SYSTEM (BMS) 1 Heliponto por torre Capacidade para 6 toneladas (cada) Em aprovação pelos órgãos competentes Pé direito: 4,14 m Pé-direito livre 2,80 m Piso elevado + Forro preparado para receber luminárias de alto rendimento 2 sanitários masculinos, 2 femininos, 1 pne por andar 319 Câmeras Controle de acesso + central de incêndio + ar condicionado + elevadores 4. ESTACIONAMENTO + USINA vagas 6 geradores com capacidade 5,9 MW 5. RECEPÇÃO / CASCATA / DOCAS Lobby: pé direito triplo 8 catracas por prédio Bicicletário Docas: expedição e acesso independente para veículos de serviço Reunião Pública de dezembro de 2016 EZ Towers Obrigado pela presença! Relações com Investidores Fabio Itikawa DRI Fernanda Naveiro GRI Tel:
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